Canone concordato Roma 2026: come si calcola, zone e accordi territoriali

Cos’è il canone concordato e perché conviene a Roma

Il canone concordato è la forma di locazione abitativa disciplinata dall’art. 2, comma 3 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431: il proprietario non fissa liberamente il canone, ma si attiene a fasce minime e massime stabilite a livello locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, riunite in un Accordo Territoriale comunale. In cambio della rinuncia alla libertà sul prezzo, il locatore ottiene una durata più breve (3 anni + 2 di rinnovo automatico, da cui la sigla “3+2”) e soprattutto una fiscalità di favore che, a Roma come a Milano, può ridurre l’imposizione effettiva di oltre la metà rispetto al canone libero.

Roma e Milano sono i 2 mercati principali italiani per dimensione della domanda residenziale: insieme rappresentano la quota maggioritaria delle nuove registrazioni di contratti abitativi in Italia. Il funzionamento del canone concordato è simile nelle due città, ma cambiano i parametri concreti — perché ogni Comune negozia il proprio Accordo Territoriale e perché le zone OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) hanno valori specifici.

A Roma il canone concordato è particolarmente interessante in tre situazioni:

• Locatore con appartamento in zona centrale o semi-centrale: i canoni di mercato sono alti, e l’aliquota di cedolare al 10% rende il netto effettivo competitivo nonostante il tetto sul canone.
• Locatore con appartamento in zona periferica: i canoni di mercato sono spesso bassi, e la differenza con il concordato è minima — ma il risparmio fiscale resta.
• Agenzia immobiliare che gestisce portafogli locazione: il concordato riduce il rischio di sfitto perché la durata 3+2 e la fiscalità più leggera attirano locatori prudenti e conduttori interessati a contratti stabili.

Gli accordi territoriali sono materia complessa: i valori delle fasce variano per microzona e per caratteristiche dell’immobile. Verifica sempre con DokiCasa o con una delle organizzazioni firmatarie dell’Accordo prima di firmare un contratto.

L’Accordo Territoriale di Roma: storia e novità

L’Accordo Territoriale per il Comune di Roma è stato sottoscritto dalle principali organizzazioni della proprietà (Confedilizia, Confappi, Uppi, Asppi, Unione Inquilini Proprietari) e dei conduttori (Sunia, Sicet, Uniat, Unione Inquilini), in attuazione della Legge 431/98 e del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, che ha definito a livello nazionale i criteri generali per la stipula degli accordi locali.

L’ultimo aggiornamento sostanziale dell’Accordo di Roma risale al 2019 e resta il riferimento normativo principale anche nel 2026. Rispetto alla versione precedente, l’aggiornamento 2019 ha:

• ridefinito le microzone in linea con la classificazione catastale e OMI dell’Agenzia delle Entrate;
• aggiornato le fasce di oscillazione del canone (€/m² al mese) per ciascuna microzona;
• previsto maggiorazioni e riduzioni percentuali in base a caratteristiche dell’immobile (anno di costruzione, classe energetica, dotazioni, posto auto, ascensore, ecc.);
• chiarito le regole per i contratti transitori (durata da 1 a 18 mesi) e per i contratti per studenti universitari (durata da 6 mesi a 3 anni, regolati anch’essi dall’Accordo).

Non è previsto al momento un nuovo aggiornamento ufficiale dell’Accordo di Roma per il 2026, ma è prassi consolidata che le organizzazioni firmatarie aggiornino periodicamente le tabelle interne con coefficienti di rivalutazione legati all’indice ISTAT. Il Comune di Roma (comune.roma.it) pubblica sul proprio portale il testo vigente.

Zone OMI di Roma e fasce di canone

L’Accordo Territoriale di Roma struttura il calcolo del canone su due livelli geografici sovrapposti:

1. Microzone catastali definite dal Comune di Roma — sono diverse decine, e raggruppano quartieri omogenei per valori immobiliari.
2. Zone OMI dell’Agenzia delle Entrate, codificate con lettere: A (centrale), B (semi-centrale), C (periferica), D (suburbana/rurale), E (extraurbana).

Le fasce di canone (€/m² al mese) si applicano alle microzone, ma per orientarsi è utile leggere il territorio attraverso il filtro OMI. Una panoramica sintetica:

Zona centrale (OMI A)

Include il Centro Storico entro le mura aureliane (rioni Monti, Trevi, Colonna, Campo Marzio, Ponte, Parione, Regola, Sant’Eustachio, Pigna, Campitelli, Sant’Angelo, Ripa, Trastevere, Borgo, Esquilino in parte, Castro Pretorio in parte). Sono le microzone con i canoni di mercato più alti di Roma e con fasce concordate corrispondentemente alte. Tipicamente parliamo di un range indicativo di 12-18 €/m² al mese sulla fascia massima dell’Accordo (valori 2026 stimati su base 2019 + rivalutazione ISTAT — da verificare puntualmente sulle tabelle in vigore).

Zona semi-centrale (OMI B)

Comprende quartieri come Prati, Parioli, Trieste, Salario, Nomentano, Flaminio, Pinciano, Aventino, Testaccio, San Saba, Garbatella in parte. Sono zone residenziali di pregio o semi-pregio. Range indicativo della fascia concordata: 9-14 €/m² al mese.

Zona periferica (OMI C)

Include la grande corona dei quartieri residenziali oltre il GRA interno: Tuscolano, Appio Latino, Tiburtino, Prenestino, Casilino, Pigneto, Ostiense, Marconi, Portuense, Aurelio, Trionfale, Della Vittoria, Monteverde, Balduina, Vigna Clara, oltre a porzioni più esterne di San Giovanni e Nomentano. Range indicativo: 6-10 €/m² al mese.

Zona suburbana e rurale (OMI D-E)

Quartieri oltre il GRA, frazioni e municipi periferici: Ostia, Acilia, Casalpalocco, Infernetto, Torrevecchia, Primavalle, Tor Bella Monaca, Tor Vergata, Romanina, Anagnina, Cinecittà Est, Settecamini, Bufalotta, Cesano. Range indicativo: 4-7 €/m² al mese.

I valori sopra sono indicativi e servono solo a dare un ordine di grandezza. Le tabelle ufficiali sono articolate per microzona con riferimento specifico alle caratteristiche dell’immobile. La consultazione delle zone OMI ufficiali è disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate.

Calcolo del canone: come funziona

Il calcolo del canone concordato a Roma segue questi passaggi:

1. Identificazione della microzona in cui ricade l’immobile (in base all’indirizzo catastale).
2. Lettura della fascia €/m² al mese prevista dall’Accordo per quella microzona, con range minimo–massimo.
3. Calcolo della superficie convenzionale: la superficie commerciale dell’appartamento ponderata con coefficienti per balconi, terrazzi, cantine, posti auto, soffitte, ecc.
4. Applicazione di maggiorazioni e riduzioni previste dall’Accordo per dotazioni specifiche: classe energetica elevata, ascensore, riscaldamento autonomo, doppi servizi, arredamento completo, posto auto coperto, anno di ristrutturazione recente.
5. Determinazione del canone mensile come prodotto fascia €/m² × superficie convenzionale, eventualmente corretto dalle maggiorazioni/riduzioni.

Esempio: trilocale 80 m² a Trastevere

Mettiamo in fila un caso reale per capire l’ordine di grandezza.

• Immobile: trilocale di 80 m² commerciali, balcone di 5 m², cantina di 6 m², piano secondo con ascensore.
• Zona: Trastevere (rione del Centro Storico, microzona centrale, OMI A).
• Caratteristiche: appartamento ristrutturato nel 2018, classe energetica D, riscaldamento autonomo, doppi servizi, arredato.

Calcolo indicativo (valori orientativi, non sostitutivi delle tabelle dell’Accordo):

Lo stesso trilocale, a canone libero, a Trastevere potrebbe spuntare un canone di mercato sui 1.500–1.700 € al mese. La differenza viene più che compensata dal vantaggio fiscale, come vediamo nel prossimo capitolo.

I valori sopra sono un esempio didattico. Per il calcolo del canone concordato sul tuo immobile a Roma, DokiCasa ti offre una stima del canone basata sulle tabelle dell’Accordo Territoriale vigente.

Vantaggi fiscali per il locatore a Roma

Il vero motore di convenienza del canone concordato è il pacchetto fiscale. A Roma, come in tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, il locatore beneficia di:

1. Cedolare secca al 10%

L’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato 3+2 è del 10%, contro il 21% del canone libero. Su un canone annuo di 15.876 € (l’esempio sopra), parliamo di:

• Cedolare 10% → 1.587 € di imposta annua
• Cedolare 21% → 3.334 € di imposta annua

Risparmio fiscale: 1.747 € all’anno per quel singolo appartamento.

L’aliquota agevolata al 10% è confermata anche per il 2026 (è stata stabilizzata a regime dalle leggi di bilancio successive al 2019). Il regime di cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto.

2. IMU ridotta del 25%

I Comuni che hanno sottoscritto l’Accordo Territoriale (Roma rientra tra questi) applicano una riduzione del 25% sull’IMU dovuta per gli immobili locati a canone concordato (art. 1 comma 760 della Legge 160/2019). Roma applica questa riduzione di diritto.

Su un appartamento con IMU annua di 1.200 €, lo sconto è di 300 € all’anno.

3. Imposta di registro ridotta

Se non scegli la cedolare secca e resti in regime IRPEF, l’imposta di registro sul canone concordato è ridotta: la base imponibile è abbattuta del 30% (art. 8 comma 1 L. 431/98). Su un canone annuo di 15.876 €, l’imposta di registro al 2% si calcola su 11.113 € invece che sull’intero, con risparmio di circa 95 €/anno (limitato, ma cumulabile con gli altri vantaggi).

4. Riduzione IRPEF se non opti per cedolare

Sempre in regime IRPEF, il canone imponibile è ridotto del 30% anche ai fini dell’imposizione personale. Vantaggio interessante per locatori che hanno deduzioni e detrazioni significative e preferiscono restare in regime ordinario.

Conclusione: il canone concordato a Roma conviene quasi sempre rispetto al libero, soprattutto in zona centrale e semi-centrale dove i differenziali assoluti di risparmio sono più alti.

Come stipulare e attestare un canone concordato a Roma

Per essere valido come canone concordato — e quindi accedere ai benefici fiscali — il contratto deve:

1. Essere redatto sui modelli ministeriali allegati al DM 16/01/2017 (Tipo 2 per il 3+2, Tipo 3 per i transitori, Tipo 4 per gli studenti universitari).
2. Rispettare le fasce di canone previste dall’Accordo Territoriale di Roma per la microzona corrispondente.
3. Essere accompagnato da un’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’Accordo (è obbligatoria se il contratto è redatto senza l’assistenza di una di esse). L’attestazione certifica che il canone pattuito e le maggiorazioni/riduzioni applicate sono conformi alle tabelle dell’Accordo.
4. Essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (vedi registrazione contratto locazione).

Il percorso con DokiCasa

DokiCasa offre un percorso end-to-end per locatori e agenzie immobiliari di Roma:

• Stima del canone: calcolo del canone concordato sull’immobile sulla base delle tabelle dell’Accordo Territoriale vigente, delle caratteristiche dell’appartamento e della microzona.
• Redazione contratto: predisposizione del contratto 3+2 (o transitorio, o per studenti) conforme ai modelli ministeriali.
• Attestazione di rispondenza: tramite organizzazione firmataria convenzionata.
• Registrazione e adempimenti fiscali: registrazione del contratto in Agenzia delle Entrate, opzione cedolare secca, comunicazioni successive.

Per partire: Calcola il canone concordato della tua casa a Roma con DokiCasa.

Se hai un contratto a canone libero e vuoi valutare il passaggio al concordato, leggi anche la nostra guida Da canone libero a concordato e l’approfondimento sui vantaggi del canone concordato.