Vendere casa con mutuo in corso: accollo, surroga o estinzione anticipata (guida 2026)

Tre strade per vendere con mutuo in corso (panoramica)

Quando vendi una casa gravata da un mutuo, al rogito l’immobile deve passare al compratore libero da ipoteca (oppure con ipoteca espressamente assunta dall’acquirente). Le strade praticabili sono sostanzialmente tre.

• Accollo del mutuo: l’acquirente si prende il tuo mutuo, alle tue stesse condizioni di tasso, durata residua e rata. Tu esci dal contratto (se la banca accetta l’accollo liberatorio) o resti garante in seconda battuta (accollo cumulativo).
• Surroga: l’acquirente apre un mutuo nuovo presso una banca diversa dalla tua. La nuova banca trasferisce l’importo necessario alla tua banca, che chiude il mutuo originale. Le spese di trasferimento sono azzerate per legge (L. 40/2007, c.d. legge Bersani).
• Estinzione anticipata: chiudi il mutuo prima della vendita usando denaro tuo o, più spesso, l’acconto/saldo dell’acquirente. Tipicamente è la banca a coordinare la chiusura contestualmente al rogito.

La scelta giusta dipende da tre fattori: condizioni del tuo mutuo (tasso fisso conveniente o variabile alto?), profilo dell’acquirente (ha già un mutuo deliberato altrove? ha cash?) e tempistiche con cui vuoi chiudere.

Accollo del mutuo: cos’è, requisiti, costi

L’accollo è disciplinato dagli articoli 1273 e seguenti del Codice Civile. In pratica il compratore subentra nella tua posizione di mutuatario, ereditando capitale residuo, tasso, durata e clausole originarie.

Accollo cumulativo vs liberatorio

• Accollo cumulativo (semplice): l’acquirente assume il debito ma tu resti obbligato in solido verso la banca. Se il nuovo mutuatario smette di pagare, la banca può rivalersi anche su di te. È la modalità di default se la banca non rilascia liberatoria esplicita.
• Accollo liberatorio: la banca ti libera formalmente dall’obbligazione. È la modalità che vuoi: dopo il rogito non hai più alcun rapporto col mutuo. Richiede istruttoria sulla solvibilità del nuovo acquirente e delibera espressa della banca.

Requisiti per l’accollo

La banca valuterà l’acquirente come se gli stesse erogando un mutuo nuovo: reddito, rapporto rata/reddito (di norma sotto il 33-35%), centrale rischi, stabilità lavorativa. Se l’acquirente non passa l’istruttoria, l’accollo salta e si ripiega su surroga o estinzione.

Costi indicativi dell’accollo

• Istruttoria bancaria: circa 300 € (a carico dell’acquirente)
• Perizia immobiliare: circa 250 € (può essere richiesta dalla banca per riaggiornare il valore)
• Spese notarili per l’atto di accollo: in genere ricomprese nel rogito di compravendita
• Nessuna penale di estinzione, perché il mutuo non si estingue: passa di mano

Vantaggio principale: se il tuo mutuo ha un tasso fisso ereditato da anni a tassi bassi, regalarlo all’acquirente può rendere l’immobile molto più vendibile rispetto alla concorrenza.

Svantaggio: se la banca non concede l’accollo liberatorio, resti garante. Da evitare.

Surroga del mutuo: differenza con accollo, quando si usa

La surroga — più precisamente portabilità del mutuo ex art. 8 L. 40/2007 (legge Bersani) — non è un trasferimento del tuo contratto: è un mutuo nuovo che l’acquirente accende presso una banca diversa, e che serve a estinguere il tuo.

Come funziona in compravendita

1. L’acquirente sceglie una banca (di norma quella che gli ha già fatto un’offerta migliore) e chiede un mutuo per l’importo necessario all’acquisto.
2. La nuova banca eroga le somme contestualmente al rogito.
3. Una parte di queste somme va a chiudere il tuo mutuo originario. L’ipoteca originaria si trasferisce automaticamente alla nuova banca (è questo il cuore della legge Bersani: niente cancellazione + iscrizione, ma trasferimento).

Costi: zero per l’acquirente, zero per te

La legge Bersani impone che la portabilità sia gratuita: niente penali di estinzione, niente spese di istruttoria sulla “vecchia” parte, niente costi notarili aggiuntivi per il trasferimento dell’ipoteca. L’acquirente paga solo i costi standard del suo mutuo nuovo (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva 0,25% prima casa).

Quando ha senso

• L’acquirente ha già un’offerta di mutuo a condizioni migliori delle tue
• Il tuo tasso non è particolarmente conveniente (quindi l’accollo non è attrattivo)
• Vuoi chiudere senza penali e senza restare garante di nulla

Tempi tipici: 30-60 giorni dalla domanda alla delibera della nuova banca, in linea con un mutuo ordinario.

Estinzione anticipata: penali, calcolo, tempi

È la strada più semplice da spiegare e spesso la più usata: il giorno del rogito la tua banca riceve l’importo del conteggio di estinzione (capitale residuo + interessi maturati al giorno della chiusura) direttamente dall’acquirente o dal notaio, ed emette la quietanza per la cancellazione dell’ipoteca.

Le penali dopo la legge Bersani

Il punto cruciale è quando è stato stipulato il mutuo:

• Mutui prima casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007: penale di estinzione pari a zero. Lo prevede l’art. 120 quater del TUB (Testo Unico Bancario), recependo la legge Bersani.
• Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007: la penale residua oscilla in genere tra lo 0,5% e l’1,90% del capitale rimborsato anticipatamente, secondo gli accordi ABI-Consumatori del 2007. Su mutui molto vecchi o con clausole specifiche si può arrivare fino al 3%.
• Mutui seconda casa o investimento: la penale è negoziabile, ma in pratica le banche applicano spesso lo 0,5-1,5%.

Calcolo del conteggio di estinzione

Il conteggio non è il “capitale residuo” che leggi sull’estratto: include anche gli interessi maturati dalla data dell’ultima rata fino al giorno dell’estinzione, più eventuali penali. Si richiede formalmente alla banca con almeno 15-20 giorni di anticipo e ha una validità di norma di 30 giorni.

Tempi

• Richiesta del conteggio: 5-10 giorni lavorativi
• Coordinamento con il notaio per il rogito: 10-15 giorni
• Cancellazione dell’ipoteca dopo il rogito: la procedura semplificata Bersani prevede che la banca trasmetta direttamente all’Agenzia delle Entrate la comunicazione di estinzione, senza atto notarile. Costo: solo la tassa di archivio (~50 €), non più la cancellazione notarile.

Vantaggio: pulizia totale, ipoteca cancellata, nessuno strascico.

Svantaggio: se il tuo mutuo è pre-Bersani e l’importo residuo è alto, le penali possono pesare.

Confronto numerico: stesso mutuo, 3 scenari

Ipotizziamo uno scenario tipico: prima casa, mutuo residuo 100.000 €, tasso fisso 3%, 15 anni di durata residua, stipulato nel 2018 (quindi post-Bersani, penale di estinzione zero).

Lettura della tabella. Su un mutuo prima casa post-Bersani le tre strade costano sostanzialmente uguale al venditore (cioè zero). La differenza la fa l’acquirente: se ha già un’offerta migliore della tua banca, spingerà per surroga o nuovo mutuo + estinzione. Se invece il tuo tasso è più basso del mercato attuale, l’accollo diventa argomento di vendita.

Se il mutuo è pre-2007 con penale residua, l’estinzione diventa la strada più cara e accollo/surroga prendono il sopravvento.

Documenti necessari per ogni strada

Documenti comuni a tutte e tre le strade:

• Atto di mutuo originale (copia notarile)
• Piano di ammortamento aggiornato
• Certificato ipotecario aggiornato (massimo 6 mesi)
• Ultimo estratto conto del mutuo o documento di sintesi
• Visura catastale dell’immobile

Documenti specifici per accollo:

• Modulo richiesta accollo della banca
• Documentazione reddituale dell’acquirente (CUD, 730, ultime 3 buste paga)
• Eventuale perizia di aggiornamento valore

Documenti specifici per surroga:

• Delibera della nuova banca dell’acquirente
• Comunicazione formale alla tua banca della volontà di portabilità

Documenti specifici per estinzione anticipata:

• Conteggio di estinzione ufficiale firmato dalla tua banca, valido al giorno del rogito
• Quietanza di pagamento (rilasciata contestualmente)
• Richiesta di cancellazione ipoteca tramite procedura semplificata Bersani

Un consiglio operativo: tutto questo va incrociato col preliminare di compravendita, dove specificherai esattamente quale delle tre strade adotterete. Se l’acquirente non ha ancora deciso, inserisci una clausola condizionata (“salvo accollo, in caso contrario estinzione”). Se vuoi approfondire la parte contrattuale del preliminare e come registrarlo correttamente, abbiamo una guida dedicata sulla registrazione online del preliminare di compravendita.

Tempistiche tipiche e come gestire il rogito

Le tre strade hanno tempi e logiche di coordinamento col notaio diverse.

Accollo: una volta firmato il preliminare, la banca avvia l’istruttoria sull’acquirente. Servono 60-90 giorni per arrivare alla delibera. Solo dopo la delibera positiva si può fissare il rogito. L’atto di accollo è incorporato nel rogito stesso.

Surroga: l’acquirente attiva la sua nuova banca subito dopo la firma del preliminare. La nuova banca compie istruttoria e perizia in 30-60 giorni. Al rogito il notaio incassa le somme dalla nuova banca, le gira alla tua banca, riceve la quietanza e formalizza il trasferimento d’ipoteca.

Estinzione anticipata: il conteggio di estinzione si richiede 15-20 giorni prima del rogito. Il giorno del rogito il notaio gestisce il flusso: l’acquirente paga il prezzo, una quota va a chiudere il tuo mutuo, ricevi il saldo. La cancellazione semplificata Bersani parte dopo, ma è automatica e non blocca il rogito.

In tutti e tre i casi il notaio è il regista: porta i documenti al rogito, gestisce i flussi finanziari, verifica la liberazione dell’immobile da vincoli. Sceglilo bene e parlaci almeno 30 giorni prima della data del rogito.