Calcolo imposte preliminare di compravendita 2026: registro, bollo, caparra e acconti

Cos’è il preliminare e perché va registrato

Il preliminare di compravendita (detto anche compromesso) è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente alla futura stipula del rogito notarile. È disciplinato dall’art. 1351 del Codice Civile e ha effetti vincolanti: chi non rispetta l’accordo è tenuto al risarcimento del danno o all’esecuzione forzata.

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 30 giorni dalla data di stipula (art. 10, Tariffa parte I, DPR 131/86) e serve a:

• Dare data certa al contratto
• Tutelare entrambe le parti in caso di contenzioso
• Consentire l’eventuale trascrizione nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.), che protegge l’acquirente da vendite a terzi successive

Il preliminare può essere redatto come scrittura privata (più diffusa, sufficiente per la sola registrazione fiscale) oppure come atto pubblico/scrittura privata autenticata dal notaio (necessario per la trascrizione). La registrazione è sempre obbligatoria, indipendentemente dalla forma.

I tributi dovuti sul preliminare: registro, bollo, caparra, acconti

Quando registri il preliminare, paghi fino a quattro tipi di imposte che si sommano:

L’imposta proporzionale sulla caparra e sugli acconti versata al preliminare verrà poi scomputata dall’imposta dovuta al rogito definitivo. Non è quindi una “doppia tassazione”: è un’anticipazione che si recupera al momento del rogito.

Imposta di registro fissa: 200 euro

L’imposta di registro fissa è prevista dall’art. 10 della Tariffa parte I allegata al DPR 131/86 ed è pari a 200 euro per la registrazione del preliminare di compravendita, indipendentemente dal valore dell’immobile o del prezzo pattuito.

Questa imposta:

• Si paga sempre, anche se il preliminare non prevede caparra né acconti
• Non si recupera al rogito (a differenza dell’imposta proporzionale su caparra e acconti)
• Si paga una sola volta, alla registrazione iniziale

A questa si aggiunge sempre l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate (100 righe). Per un preliminare standard di 4-8 facciate il bollo va da 16 a 32 euro per ogni copia (di norma 2 copie, una per parte).

Imposta sulla caparra: 0,5% (confirmatoria) o esente (penitenziale)

La caparra è la somma che l’acquirente versa al venditore al momento della firma del preliminare, e ha un trattamento fiscale che dipende dal tipo:

• Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) — la più diffusa: serve a garantire l’esecuzione del contratto. Se l’acquirente non si presenta al rogito, il venditore la trattiene; se è il venditore a non presentarsi, deve restituire il doppio della caparra. È tassata con imposta di registro proporzionale dello 0,5%.
• Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) — meno frequente: funge da “prezzo del recesso”. Se una parte si pente, perde la caparra (o restituisce il doppio) e il contratto si scioglie senza ulteriori conseguenze. È esente dall’imposta proporzionale in fase di preliminare (paga solo registro fisso + bollo).

Quale conviene scegliere?

• La confirmatoria offre maggiore protezione (esecuzione forzata possibile, non solo risarcimento) ma costa lo 0,5% di imposta proporzionale anticipata
• La penitenziale è più economica all’inizio ma rende il contratto “più fragile” — chiunque può recedere pagando solo la caparra

Nella stragrande maggioranza dei preliminari tra privati si usa la confirmatoria, sia perché tutela meglio sia perché l’imposta dello 0,5% viene poi recuperata al rogito.

Imposta sugli acconti: 1% o 3% a seconda del rogito

Se al momento del preliminare l’acquirente versa acconti sul prezzo (somme distinte dalla caparra, imputate direttamente al prezzo di vendita), questi sono soggetti a imposta proporzionale che dipende dal regime fiscale del rogito definitivo:

L’aliquota del 3% corrisponde all’aliquota di registro che si pagherebbe al rogito tra privati con prezzo-valore (per la seconda casa è il 9%, ma sull’acconto si versa il 3% come anticipo).

L’aliquota dell’1% invece anticipa parte dell’IVA dovuta al rogito quando il venditore è soggetto IVA (costruttore, impresa di costruzione).

Importante: caparra e acconto sono fiscalmente distinti. Se il preliminare prevede solo “caparra confirmatoria” di 20.000 euro, paghi 100 euro di registro proporzionale (0,5%). Se invece sono “10.000 caparra + 10.000 acconto” allora paghi 50 euro (0,5% sulla caparra) + 300 euro (3% sull’acconto, tra privati) = 350 euro. Specificare chiaramente in contratto le due voci serve sia a livello civilistico che fiscale.

Esempi pratici di calcolo (4 casi tipici)

Vediamo 4 scenari frequenti con i numeri completi.

Caso 1 — Preliminare tra privati con caparra confirmatoria, prima casa

Scenario: Mario compra dalla signora Rossi un appartamento per 220.000 €. Caparra confirmatoria 20.000 €, nessun acconto. Rogito previsto in 4 mesi.

• Imposta di registro fissa: 200 €
• Imposta di bollo (2 copie, 4 facciate): 32 €
• Imposta proporzionale caparra: 20.000 × 0,5% = 100 €
• Totale imposte preliminare: 332 €

I 100 € della caparra verranno scomputati dall’imposta di registro dovuta al rogito (2% prezzo-valore prima casa).

Caso 2 — Preliminare tra privati con caparra + acconto, seconda casa

Scenario: Giulia compra una seconda casa per 180.000 €. Caparra confirmatoria 15.000 € + acconto 20.000 € versato alla firma.

• Imposta di registro fissa: 200 €
• Imposta di bollo: 32 €
• Imposta proporzionale caparra: 15.000 × 0,5% = 75 €
• Imposta proporzionale acconto (rogito senza IVA): 20.000 × 3% = 600 €
• Totale imposte preliminare: 907 €

Sia i 75 € sia i 600 € sono scomputabili dal registro al rogito (9% per seconda casa su prezzo-valore).

Caso 3 — Preliminare da costruttore con IVA, prima casa nuova

Scenario: Luca compra direttamente dal costruttore un appartamento nuovo per 250.000 € + IVA 4%. Acconto 25.000 € versato alla firma del preliminare. Nessuna caparra distinta.

• Imposta di registro fissa: 200 €
• Imposta di bollo: 32 €
• Imposta proporzionale acconto (con IVA): 25.000 × 1% = 250 €
• Totale imposte preliminare: 482 €

I 250 € verranno scomputati dall’IVA dovuta al rogito (4% sul prezzo totale).

Caso 4 — Preliminare senza caparra né acconto

Scenario: Sara e Marco firmano un preliminare per uno scambio rapido (rogito in 30 giorni), senza versare alcuna somma alla firma.

• Imposta di registro fissa: 200 €
• Imposta di bollo: 32 €
• Totale imposte preliminare: 232 €

In questo caso il preliminare costa solo le imposte fisse base.

Trascrizione del preliminare: quando conviene

Oltre alla registrazione fiscale, il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.) per dare opponibilità ai terzi. La trascrizione richiede:

• Atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio
• Imposta ipotecaria: 200 € fissi
• Tassa archivio: variabile per Conservatoria, mediamente 40-90 €
• Costi del notaio per l’autentica e la trascrizione (250-500 € + IVA, in media)

Quando conviene trascrivere:

• Quando il rogito è previsto a distanza di mesi (rischio che il venditore venda a terzi)
• Quando l’importo della caparra/acconti è elevato
• Quando l’immobile ha già potenziali criticità (ipoteche, contenziosi)
• Per la massima protezione dell’acquirente

La trascrizione scade dopo 3 anni se nel frattempo non viene seguita dal rogito definitivo. Costa di più, ma blinda l’operazione.

Come si paga: modello F24 ELIDE e codici tributo

Dal 2014 il pagamento delle imposte del preliminare si effettua tramite modello F24 ELIDE (Elementi Identificativi). I codici tributo principali sono:

Nel modello F24 ELIDE indichi codice tributo, anno di riferimento, codice ufficio Agenzia delle Entrate territorialmente competente, importo. Il modello può essere compilato e inviato online dal portale dell’Agenzia delle Entrate o tramite banca/posta. La registrazione telematica del preliminare include automaticamente il calcolo e il pagamento via F24 ELIDE.

Sanzioni in caso di mancata o tardiva registrazione

Il mancato rispetto del termine di 30 giorni per la registrazione del preliminare fa scattare:

• Omessa registrazione: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (art. 69 DPR 131/86), con un minimo di 200 euro
• Tardivo pagamento (registrazione tempestiva ma versamento in ritardo): sanzione del 30% dell’imposta non versata (art. 13 D.Lgs. 471/97)
• Interessi legali sull’imposta non versata (2,5% annuo nel 2025)

Si può sanare la posizione con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/97), con riduzione progressiva della sanzione:

• Entro 14 giorni: 0,1% al giorno
• Entro 30 giorni: 1,5%
• Entro 90 giorni: 1,67%
• Entro 1 anno: 3,75%
• Entro 2 anni: 4,29%
• Oltre 2 anni: 5%

Agire subito è sempre la scelta giusta: più passa tempo, più la sanzione cresce. E in più la mancata registrazione può creare problemi al rogito (il notaio potrebbe richiedere la regolarizzazione preventiva).