Affitti brevi 2026: cosa cambia con la Legge di Bilancio (cedolare 26% e P.IVA dal 3° immobile)

La stretta del 2026 in sintesi

Gli affitti brevi sono i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa, disciplinati dall’art. 4 del D.Lgs. 50/2017 (convertito con modificazioni dalla L. 96/2017). Per anni il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 21% è stato uno dei motori principali del mercato turistico-locativo italiano. Con la Legge di Bilancio 2026 il quadro si irrigidisce, soprattutto per chi affitta più di un immobile.

Ecco la fotografia delle principali novità in un colpo d’occhio.

Aspetto	Regole fino al 2025	Regole dal 1° gennaio 2026
Numero immobili in cedolare secca	Fino a 4 immobili (oltre, obbligo P.IVA)	Cedolare possibile entro un limite più stretto (vedi sotto)
Aliquota cedolare 1° immobile	21%	21% (confermata)
Aliquota cedolare dal 2° immobile	26% (introdotta dalla L. 213/2023)	26% (confermata e strutturale)
Apertura P.IVA	Obbligatoria oltre il 4° immobile nello stesso periodo d’imposta	Dovrebbe applicarsi già a partire dal 3° immobile destinato ad affitto breve
Codice CIN	Obbligo introdotto nel 2024, a regime nel 2025	Pienamente operativo, sanzioni rafforzate
Ritenuta del 21% da intermediari/portali	Sì, a titolo di acconto o imposta	Confermata, con adeguamenti tecnici
Comunicazione dati locazioni brevi	Sì (intermediari e portali)	Confermata

Nota di lettura: l’innalzamento della soglia P.IVA dal 4° al 3° immobile è la novità più impattante per i piccoli proprietari multi-unità. Norma in vigore dal 1° gennaio 2026, possibili decreti attuativi successivi. Verifica con un commercialista.

Cedolare secca al 26% sul 2° immobile in poi

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali e imposta di registro che si applica, su opzione, ai redditi da locazione di immobili abitativi. Per gli affitti brevi l’opzione è particolarmente conveniente perché evita la progressività IRPEF.

Chi viene colpito dall’aumento

L’aliquota del 26% sulla cedolare non è una novità assoluta del 2026: è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) e si applica dal secondo immobile in poi destinato a locazione breve nello stesso periodo d’imposta. La Legge di Bilancio 2026 conferma e struttura questa impostazione, chiarendo la portata della stretta.

In pratica:

• 1° immobile in affitto breve → cedolare secca al 21% (aliquota ordinaria)
• Dal 2° al massimo consentito → cedolare secca al 26%
• Oltre la soglia → uscita dal regime cedolare e obbligo di P.IVA

L’aliquota maggiorata si applica anche se gli immobili sono in Comuni diversi: ciò che conta è il numero di unità immobiliari destinate a locazione breve dallo stesso proprietario nell’anno.

Esempio numerico

Supponiamo che tu possieda due appartamenti a Torino e che li affitti entrambi per brevi periodi nel 2026, generando:

• Appartamento A: 12.000 € di canoni lordi
• Appartamento B: 9.000 € di canoni lordi

Imposta dovuta:

• Appartamento A → 12.000 × 21% = 2.520 €
• Appartamento B → 9.000 × 26% = 2.340 €
• Totale cedolare = 4.860 €

Senza la maggiorazione (vecchio 21% su entrambi) avresti pagato 4.410 €. La differenza è di 450 € annui solo per il secondo immobile.

Quale immobile conviene “designare” al 21%?

Il proprietario può scegliere a quale immobile applicare l’aliquota agevolata. La scelta razionale è applicare il 21% all’immobile con il canone più alto, in modo da massimizzare il risparmio. Questa designazione si esercita in dichiarazione dei redditi. Verifica i meccanismi operativi con un commercialista, anche perché eventuali decreti attuativi potrebbero precisare modalità e tempi.

P.IVA obbligatoria dal 3° immobile in poi

Questa è la novità più pesante della Legge di Bilancio 2026 per i piccoli proprietari multi-immobile.

Il principio

Fino al 2025, chi affittava fino a 4 immobili in un anno restava nell’ambito del reddito fondiario (privato non imprenditore) e poteva applicare la cedolare. Dal 5° immobile scattava la presunzione di attività d’impresa, con conseguente obbligo di P.IVA.

Dal 1° gennaio 2026, secondo quanto previsto dalla Legge di Bilancio, la soglia si abbassa: chi destina ad affitto breve 3 o più immobili nello stesso anno dovrebbe essere considerato imprenditore e quindi obbligato all’apertura della Partita IVA.

Conseguenze:

• I redditi non si dichiarano più come reddito fondiario ma come reddito d’impresa
• Si esce dal regime della cedolare secca (anche al 26%)
• Si entra nella disciplina ordinaria con IVA, contabilità, eventuale iscrizione INPS gestione commercianti
• È obbligatoria l’apertura della posizione presso il Registro delle Imprese o, a seconda dei casi, della sola Partita IVA artigianale/commerciale

Verifica con un commercialista la qualificazione esatta della tua attività: la disciplina può variare se gli immobili sono gestiti in proprio, tramite property manager o tramite società.

Forfettario o ordinario?

Una volta aperta la P.IVA, le opzioni principali sono due.

Regime forfettario (L. 190/2014):

• Aliquota sostitutiva del 15% (5% per i primi 5 anni in caso di nuova attività)
• Calcolo del reddito imponibile applicando un coefficiente di redditività (per le locazioni il coefficiente è generalmente del 40%, ma va verificato il codice ATECO esatto)
• Tetto di ricavi: 85.000 € annui (soglia attualmente in vigore, possibili aggiornamenti)
• Niente IVA, niente IRAP, contabilità semplificata
• Contributi INPS gestione commercianti dovuti

Regime ordinario semplificato o ordinario “pieno”:

• Tassazione IRPEF progressiva sul reddito d’impresa
• IVA al 10% (in molti casi gli affitti brevi rientrano nel regime IVA delle locazioni turistiche)
• Deducibilità integrale dei costi (manutenzioni, utenze, commissioni portali, gestione)
• Adempimenti contabili più gravosi

Quale conviene?

La risposta breve è: dipende dal margine. Se hai pochi costi documentabili e un fatturato sotto soglia, il forfettario è quasi sempre più conveniente. Se hai molti costi (ristrutturazioni, arredo, property manager, commissioni elevate), l’ordinario può ribaltare il confronto.

Indicazioni di massima — da validare sempre con un commercialista:

• Fatturato < 50.000 € e costi < 20% → forfettario
• Fatturato 50.000–85.000 € con costi reali tra 20% e 40% → confronto puntuale
• Fatturato > 85.000 € → ordinario obbligatorio
• Investimenti significativi (arredo nuovo, ristrutturazione) → ordinario può convenire per la deducibilità

Codice CIN: cos’è, come richiederlo, sanzioni

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice univoco che identifica ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica in Italia. Introdotto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 (decreto Anticipi, convertito in L. 191/2023), il CIN è gestito tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo.

A cosa serve

• Tracciabilità: ogni annuncio (Airbnb, Booking, Vrbo, siti propri) deve riportare il CIN in posizione visibile
• Anti-evasione: incrocio tra portali, Agenzia delle Entrate e Comuni
• Sicurezza: collegato ai requisiti antincendio e di sicurezza dell’immobile

Come richiederlo

Il CIN si richiede online sul portale del Ministero del Turismo (BDSR — Banca Dati Strutture Ricettive), accedendo con SPID o CIE. Servono:

• Dati catastali dell’immobile
• Estremi del titolo che dà diritto a locarlo (proprietà, contratto di locazione abilitante)
• Dichiarazione sui requisiti di sicurezza (estintore, rilevatori CO e gas combustibili)

Il rilascio non comporta costi a carico del proprietario e generalmente avviene in tempi rapidi.

Sanzioni se manca

• Annuncio pubblicato senza CIN: sanzione da 800 € a 8.000 € per ogni struttura
• Mancata esposizione del CIN nell’immobile (targhetta o documento informativo): sanzione da 500 € a 5.000 €
• I portali sono tenuti a rimuovere gli annunci non in regola

A regime nel 2026, l’incrocio dati tra portali e Agenzia delle Entrate è effettivo: contare sull’invisibilità è un rischio concreto.

Cosa fare praticamente: 5 step per la prima fattura 2026

Se ti sei riconosciuto in uno degli scenari descritti, ecco la sequenza operativa per metterti in regola prima della prima fattura/incasso del 2026.

Step 1 — Conta i tuoi immobili

Fai l’elenco delle unità immobiliari che destinerai ad affitto breve nel 2026. Conta ogni unità abitativa (ogni subalterno catastale autonomo è un immobile). Se sei sopra il 3, scatta l’obbligo di P.IVA.

Step 2 — Decidi la qualificazione fiscale

Tre scenari:

• 1 immobile → cedolare secca al 21%, niente P.IVA
• 2 immobili → cedolare secca (21% sul primo, 26% sul secondo), niente P.IVA
• 3 o più immobili → P.IVA obbligatoria, scelta tra forfettario e ordinario

Per i casi di confine (es. immobili in comproprietà, eredità in corso, immobili usati anche per uso proprio) chiedi consulenza specifica a un commercialista: la qualificazione cambia in base a chi figura come locatore.

Step 3 — Richiedi o verifica il CIN per ogni immobile

Prima del primo annuncio del 2026, verifica che ogni immobile abbia il proprio CIN attivo. Aggiorna gli annunci sui portali inserendo il codice in posizione visibile.

Step 4 — Sistema contratti e adempimenti

Anche per gli affitti brevi vanno rispettati alcuni adempimenti:

• Comunicazione alla Questura dei dati degli ospiti entro 24 ore (portale Alloggiati Web)
• Imposta di soggiorno dove prevista dal Comune
• Contratti scritti anche per durate brevi (consigliato per tutelarsi)
• Ricevuta o, se in P.IVA, fattura elettronica

Per la corretta gestione dei contratti puoi affidarti al servizio di registrazione contratto di locazione di DokiCasa.

Step 5 — Pianifica la cassa fiscale

Cedolare 26% e P.IVA cambiano il margine effettivo. Rifai i conti:

• Stima i canoni 2026 per immobile
• Applica le aliquote corrette
• Tieni accantonato il 26% (o l’aliquota del tuo regime in P.IVA) su un conto dedicato
• Considera i contributi INPS (per chi apre P.IVA come imprenditore)

Saltare questo step è la causa numero uno di tensioni di cassa a giugno dell’anno successivo, in fase di saldo.

Alternative: ha senso passare al canone concordato?

Se la stretta sugli affitti brevi rende il margine troppo sottile, una strada alternativa è convertire uno o più immobili in locazione a canone concordato (3+2 anni, ex L. 431/1998 art. 2 comma 3).

Vantaggi:

• Cedolare secca al 10% (non al 21% o 26%)
• IMU ridotta in molti Comuni
• Esenzione o riduzione dell’imposta di registro
• Reddito stabile e prevedibile

Svantaggi:

• Canoni più bassi rispetto al libero/brevi
• Durata minima 3+2 anni
• Necessità di rispettare gli accordi territoriali

Per capire se nel tuo Comune e nel tuo immobile il canone concordato batte l’affitto breve dopo le nuove regole, leggi la nostra guida dedicata: Canone concordato: come funziona e Cedolare secca 2026: quando conviene davvero.