Vuoi affittare la tua casa ed hai bisogno di informazioni? Scopri quali sono le differenti tipologie di contratti di locazione, di cosa si compone un contratto di locazione, quali sono le tempistiche e gli obblighi.
La definizione di locazione è contenuta nell’Articolo 1571 del Codice Civile, che così recita: “la locazione è un contratto con il quale una parte (Locatore) si obbliga a fare godere all’altra parte (Conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato periodo, verso un determinato corrispettivo“.
Tipologie di locazione
Vi sono 3 differenti tipologie di locazione:
- Locazione di beni mobili;
- Locazione di beni immobili non urbani;
- Locazione di beni immobili urbani.
Inoltre bisogna distinguere tra:
- Locazione a uso commerciale;
- Locazione a uso abitativo.
Contratto di Locazione personalizzato
Cosa deve contenere un contratto di locazione
Ci sono alcuni elementi tipici, sempre presenti in un contratto di locazione:- Data di stipula del contratto
- Indicazione dettagliata delle generalità delle parti
- Identificazione del bene immobile
- Canone di locazione
- Durata della locazione
- Obblighi delle parti
1. Data di stipula del contratto
La data di stipula del contratto sancisce l’inizio delle pattuizioni in esso presenti e può coincidere o meno con la data di decorrenza della locazione. La data di stipula del contratto e di decorrenza della locazione, se coincidenti, identificano il termine per la registrazione del contratto, se prevista.2. Le generalità delle parti
Le “parti” sono i soggetti, siano essi persona fisica o giuridica, che stipulano il contratto di locazione, chiamati “Conduttore” e “Locatore“. I dati necessari per identificare entrambe le parti sono: nome e cognome, indirizzo di residenza e codice fiscale se persona fisica, mentre ragione sociale, indirizzo della sede legale e partita IVA se azienda.3. Identificazione del bene
Il bene immobile identifica l’oggetto del contratto, ossia la consistenza dell’immobile. Devono essere riportati i dati catastali, l’indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano, il comune dove si trova la proprietà, i locali e i servizi di cui si compone, oltre ad eventuali pertinenze (con dati catastali differenti) e la destinazione per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).Contratto di Locazione personalizzato
4. Canone di locazione
Come definito dall’art. 1571 c.c., il canone di locazione rappresenta il corrispettivo definito dal contratto, spettante al Locatore per la cessione in locazione del bene al Conduttore, nel periodo e nelle modalità concordate. Generalmente, il canone definito nel contratto può subire aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati dall’Istat.5. Durata della locazione
La durata del contratto di locazione è stabilita dalle parti e varia in funzione della tipologia di contratto. Non può essere inferiore a una giornata ma neanche superiore a trent’anni. Il contratto di locazione che superi i nove anni deve essere trascritto.6. Obblighi delle parti
Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo.Gli obblighi del Locatore:
- Il Locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato;
- Il Locatore deve consegnare la cosa idonea all’uso convenuto e senza vizi e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Gli obblighi del Conduttore:
- Il Conduttore deve servirsi della cosa locata secondo l’uso stabilito e con la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia;
- Il Conduttore deve versare il canone secondo quello che è stato stabilito nel contratto di locazione, entro le scadenze pattuite;
- Al termine del contratto deve restituire la cosa nello stesso stato nel quale l’ha ricevuta e se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.
7. Clausola APE
Per i contratti di locazione soggetti a registrazione, aventi ad oggetto unità abitative, le parti devono necessariamente stipulare una clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica.
Vuoi avere le idee chiare su quale tipo di Contratto di locazione faccia al caso tuo? Ci sono differenti tipologie di Contratti di locazione ed è importante fare chiarezza.
Che cosa è la locazione ad uso abitativo?
La locazione ad uso abitativo è costituita da un contratto dove una parte, definita “locatore“, si obbliga a far godere all’altra parte, definita “conduttore“, un bene immobile per un tempo determinato e in cambio di un certo corrispettivo.
Per destinare un immobile ad uso abitativo è necessario il certificato di abitabilità (o agibilità) e l’attestato di prestazione energetica, detto APE.
La normativa che regola le locazioni ad uso abitativo è molto soggetta a vari aggiornamenti, così come diversi sono i tipi di contratti di locazione ad uso abitativo che le parti possono stipulare. La disciplina delle locazioni è regolata dall’Articolo 1571 del Codice Civile.
Ci sono diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo. La legge prevede la possibilità che l’inquilino (conduttore) e il padrone di casa (locatore) scelgano tra due diverse tipologie di contratto: contratti a canone libero e contratti a canone concordato.
Contratto di Locazione personalizzato
Contratto di locazione a canone libero (4+4)
Il canone di locazione di questo contratto è libero con una durata non inferiore ai 4 anni, rinnovabile per altri 4 anni.
Il Contratto non viene automaticamente rinnovato qualora il locatore desse disdetta nei termini stabiliti nel contratto oppure se il conduttore decide di avvalersi del diritto di recesso (spesso per gravi motivi, da dare con congruo preavviso). Il recesso illegittimo permette al locatore di richiedere il risarcimento dei danni.
Al termine del secondo rinnovo (dopo 8 anni) ci potrà essere un tacito rinnovo per altri 4 anni oppure, se una delle due parti vuole rinnovare il contratto, ma a condizioni differenti, deve comunicarlo con il congruo preavviso. Chi riceve la risposta potrà: accettarla, rifiutarla o proporre diverse condizioni negoziando.
Sono esclusi dal “canone libero” gli immobili di pregio, le case popolari, le case di villeggiatura e tutti gli immobili che non costituiscono abitazione (cantine, garage…).
Contratto di Locazione personalizzato
Contratto di locazione a canone concordato (3/4/5/6 +2)
Il canone di locazione del contratto a canone concordato non è libero, ma è stabilito da un accordo locale tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio Confedilizia) e le associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SUNIA), alla presenza solitamente dell’Assessore comunale o del Sindaco. Il contratto a canone concordato ha una durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2 anni.
Il vantaggio di questa tipologia contrattuale è dato dalle agevolazioni fiscali dove è possibile optare per:
- tassazione mediante cedolare secca dove il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 10%;
- reddito dichiarato ai fini IRPEF: dove la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Ad esempio: se il locatore un riceve un canone di locazione “agevolata” di 10.000€, calcolo il 30%, ed ottengo 3.000€. Ai 10.000€ tolgo i 3.000€ di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l’IRPEF è di 7.000€. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.
Per quel che riguarda IMU e TASI sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:
- riduzione della base imponibile per il calcolo del 25% (agevolazione di carattere nazionale);
- possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato (facoltativa e di carattere comunale).
Contratto di Locazione personalizzato
Contratto di Locazione Transitorio (1 – 18 mesi)
Il locatore, tramite il contratto transitorio, concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione all’inquilino (conduttore), dietro pagamento di un corrispettivo. Il canone può essere stabilito tra conduttore e locatore all’interno di valori minimi e massimi definiti negli accordi tra le locali organizzazioni di categoria, precedentemente citate. La durata non può essere inferiore a 1 mese e non può superare i 18 mesi.
Contratto di Locazione personalizzato
Contratto di locazione per studenti universitari (6 – 36 mesi)
Questa tipologia di affitto specifico per esigenze abitative di studenti universitari è un tipo di contratto di locazione ad uso transitorio tramite cui il locatore mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede un immobile destinato ad abitazione e ubicato in prossimità dell’Università.
Il canone può essere liberamente determinato dalle parti fino all’importo massimo determinato secondo accordi territoriali. La legge prevede la durata minima e massima di tale tipologia di contratto, espressa da un minimo di 6 fino ad un massimo di 36 mesi. In relazione al contratto di locazione per studenti universitari è sempre vietata la sublocazione.
