Il rent-to-buy, in italiano acquisto programmato, e’ lo strumento che permette di entrare subito in casa pagando un canone misto – una parte affitto, una parte acconto sul prezzo – e rinviare il rogito di qualche anno. Regolato dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia), e’ pensato per chi non riesce ad accedere al mutuo. In questa guida 2026 il meccanismo, la trascrizione, la tassazione e i casi tipici in cui conviene davvero.
- 01Cos’e’ il rent-to-buy e quale problema risolve
- 02La normativa: art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia)
- 03Struttura del contratto: canone, acconto e diritto di acquisto
- 04Trascrizione e tutela del compratore
- 05Vantaggi e rischi per venditore e compratore
- 06Tassazione: imposte di registro, IRPEF, cedolare
- 07Casi tipici: chi sceglie davvero il rent-to-buy
Il rent-to-buy, che in italiano si chiama acquisto programmato o godimento in funzione della successiva alienazione, e’ la formula contrattuale che permette di entrare subito in un immobile pagando un canone periodico, e di rinviare di qualche anno il rogito definitivo. Una parte di quel canone non e’ affitto: e’ acconto sul prezzo finale.
E’ lo strumento pensato per chi ha un reddito ma non riesce ad accedere al mutuo bancario, per chi vuole testare la casa prima di comprarla, e per il venditore che fatica a piazzare l’immobile sul mercato tradizionale. In questa guida aggiornata al 2026 vediamo il meccanismo, la normativa di riferimento, la struttura del contratto, la tassazione e i casi tipici.
Cos’e’ il rent-to-buy e quale problema risolve
Il rent-to-buy nasce per rispondere a un disallineamento concreto del mercato italiano: da un lato venditori con immobili invenduti, dall’altro acquirenti potenziali bloccati dalla difficolta’ di ottenere un mutuo. La banca chiede contratto a tempo indeterminato, anzianita’ lavorativa, rapporto rata-reddito sotto un terzo: chi e’ fuori da questo schema (autonomi, freelance, under 35 in carriera, lavoratori a progetto) si trova davanti a porte chiuse.
L’acquisto programmato permette al futuro compratore di entrare subito nell’immobile, pagare un canone mensile e cumulare nel tempo l’anticipo da scalare al rogito finale. Dal punto di vista del venditore, e’ un modo per generare flusso di cassa immediato senza svendere e con la prospettiva di chiudere la vendita.
Prima di entrare in un’operazione di questo tipo conviene partire da una stima immobiliare seria del valore di mercato: il prezzo concordato a inizio rapporto e’ quello che varra’ tra anni al rogito, quindi sbagliarlo costa caro a una delle due parti.
La normativa: art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia)
Il rent-to-buy ha una sua disciplina autonoma dal 2014. L’art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133, convertito nella Legge 164/2014 e noto come Sblocca Italia, ha tipizzato il contratto chiamandolo “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Il legislatore ha colmato un vuoto: prima del 2014 le operazioni di acquisto programmato si reggevano su un mosaico di affitto + preliminare, con tutele incerte. Oggi la legge dice tre cose chiave:
- Il contratto va trascritto nei registri immobiliari (come gli atti notarili)
- La trascrizione protegge il conduttore-acquirente per un massimo di 10 anni
- Il canone va scisso contabilmente in quota godimento (l’affitto vero) e quota acconto prezzo
Questa scissione e’ il cuore tecnico dell’operazione: cambia la tassazione, cambia cosa il venditore restituisce in caso di rinuncia, cambia tutto.
Struttura del contratto: canone, acconto e diritto di acquisto
Il contratto di rent-to-buy ha tre componenti che devono essere scritte nero su bianco fin dall’inizio.
1. Il canone periodico misto
L’acquirente versa una somma mensile divisa in due quote, dichiarate esplicitamente nel contratto: la quota godimento, equivalente all’affitto e quindi reddito per il venditore, e la quota acconto prezzo, che si accumula a debito del venditore e verra’ detratta dal prezzo finale al rogito.
2. L’acconto iniziale
Spesso le parti pattuiscono un acconto al momento della firma, da considerare interamente come anticipo sul prezzo. Non e’ obbligatorio per legge ma e’ molto frequente: serve a misurare la serieta’ dell’acquirente e a dare immediata liquidita’ al venditore.
3. Il diritto (non l’obbligo) di acquisto
Al termine del periodo concordato l’acquirente puo’, ma non deve, comprare l’immobile al prezzo gia’ fissato all’inizio, scalando tutti gli acconti versati. Se rinuncia, perde di norma una parte di quanto versato; le percentuali vanno fissate nel contratto.
Questi elementi confluiscono in un atto che, di fatto, e’ molto vicino a un preliminare di compravendita immobiliare potenziato, con la differenza che la consegna delle chiavi avviene subito.
Trascrizione e tutela del compratore
La trascrizione e’ il punto su cui il legislatore del 2014 ha lavorato di piu’. L’art. 23 prevede che il contratto sia trascritto nei registri immobiliari con effetto vincolante per terzi fino a 10 anni. Significa che, anche se il venditore nel frattempo iscrive ipoteche, vende a un terzo o subisce procedure esecutive, il diritto del rent-to-buyer prevale.
E’ la differenza piu’ grande rispetto al vecchio schema affitto + preliminare semplice: la trascrizione del preliminare di compravendita ha effetto solo per 3 anni (art. 2645-bis c.c.), mentre la trascrizione del rent-to-buy estende la protezione a 10. Per chi paga la casa in piu’ anni, e’ una garanzia non negoziabile.
La trascrizione richiede l’atto notarile: il contratto di rent-to-buy va stipulato davanti al notaio, con tutti i costi che ne derivano. Per stimare in anticipo questa voce, vale la pena consultare la guida DokiCasa sulle tariffe del notaio nell’acquisto casa, che vale anche in chiave rent-to-buy.
Vantaggi e rischi per venditore e compratore
L’acquisto programmato non e’ magia: ha vantaggi reali e rischi concreti per entrambe le parti.
Quanto vale davvero l’immobile?
Prima di firmare un rent-to-buy serve fissare il prezzo giusto. Una stima immobiliare professionale evita che una delle due parti ci rimetta tra qualche anno.
Scopri la stima immobiliareIl rischio piu’ sottovalutato sul lato compratore e’ la solidita’ patrimoniale del venditore: se nel periodo di rent-to-buy il proprietario va incontro a procedure concorsuali, la trascrizione tutela ma non rende l’iter immediato. Una visura ipotecaria preventiva sull’immobile e una sul venditore sono il minimo sindacale prima di firmare.
Tassazione: imposte di registro, IRPEF, cedolare
La fiscalita’ del rent-to-buy si applica separatamente alle due quote del canone, perche’ il legislatore le ha definite come due cose diverse.
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Parla con un consulenteLa cedolare secca e’ applicabile sulla quota godimento se il proprietario e’ persona fisica e l’immobile e’ a uso abitativo: alleggerisce molto il peso fiscale del transitorio. La quota acconto, invece, viene neutralizzata fino al rogito e poi confluisce nel prezzo finale.
Avviso operativo: la materia fiscale evolve. Prima di firmare un contratto di acquisto programmato, far validare il regime applicabile da un commercialista o notaio di fiducia.
Casi tipici: chi sceglie davvero il rent-to-buy
Non e’ uno strumento universale. Funziona bene in tre profili specifici.
Under 35 con reddito ma senza storia creditizia
Giovane professionista, contratto stabile da pochi anni, niente busta paga ventennale che la banca chiede per il mutuo. Con il rent-to-buy entra subito in casa, costruisce l’anticipo per 3-5 anni mentre matura anzianita’ lavorativa, e al rogito arriva con un mutuo molto piu’ piccolo (e quindi molto piu’ facile da ottenere).
Lavoratori autonomi e partite IVA
Reddito anche alto ma irregolare, dichiarazioni che non rispecchiano il flusso reale: la banca tipicamente li penalizza. Il rent-to-buy bypassa la valutazione bancaria sul transitorio: il venditore valuta direttamente la solvibilita’ attraverso i canoni mensili effettivamente pagati.
Immobili commerciali e d’impresa
Capannoni, negozi, locali commerciali con mercato lento. Lo schema rent-to-buy e’ particolarmente diffuso nel commerciale perche’ permette all’imprenditore-acquirente di pagare la sede mentre la sede stessa genera ricavi, e al venditore di non svendere in mercati illiquidi.
In tutti e tre i casi, il rent-to-buy non sostituisce un mutuo: lo rinvia, dando tempo all’acquirente di costruirsi le condizioni per accedervi a condizioni migliori. Per stimare numeri reali e capire se conviene, parti da una valutazione corretta dell’immobile e da un confronto con il preliminare classico – se hai bisogno di una mano per impostare il preliminare o farti supportare nella registrazione, puoi parlare con un consulente DokiCasa.
- Il rent-to-buy permette di abitare subito e comprare entro 10 anni
- La trascrizione nei registri immobiliari tutela il futuro acquirente
- Una parte del canone vale come acconto sul prezzo finale
Le domande sul rent-to-buy e l’acquisto programmato
Qual e’ la differenza tra rent-to-buy e affitto con riscatto?
Spesso le due espressioni sono usate come sinonimi, ma giuridicamente non sono identiche. L’affitto con riscatto e’ un’espressione di linguaggio comune che, prima del 2014, indicava l’unione tra un contratto di locazione classico e un preliminare di compravendita. Il rent-to-buy, dopo l’art. 23 del D.L. 133/2014, e’ invece un contratto unico tipizzato dalla legge, con regole proprie su trascrizione, tutela e scissione del canone. Il rent-to-buy gode di trascrizione fino a 10 anni nei registri immobiliari, l’affitto con riscatto vecchia maniera no. Per chi vuole protezione vera, oggi la formula corretta da usare e’ il rent-to-buy disciplinato dall’art. 23.
Cosa succede se al termine non posso o non voglio comprare?
Dipende da quanto avete scritto nel contratto. L’art. 23 lascia ampia liberta’ alle parti su questo punto. In genere il contratto prevede che, se l’acquirente non esercita l’opzione di acquisto entro il termine pattuito, perde la quota acconto prezzo gia’ versata – in tutto o in parte – mentre conserva il fatto di aver abitato l’immobile per quegli anni in cambio della quota godimento. Alcune formule prevedono restituzione parziale dell’acconto se la rinuncia avviene per causa giustificata (es. perdita lavoro). E’ uno dei punti piu’ negoziabili del contratto e il piu’ delicato: non firmare nulla senza aver capito cosa succede nello scenario in cui non comprerai.
Il rent-to-buy si puo’ fare anche per immobili commerciali?
Si’, e anzi e’ uno degli usi piu’ diffusi. La normativa dell’art. 23 non distingue tra abitativo e commerciale: si applica a qualsiasi immobile. Negozi, capannoni, uffici e locali commerciali sono spesso oggetto di rent-to-buy perche’ il mercato del commerciale e’ tipicamente meno liquido di quello residenziale, e la formula permette al venditore di trovare acquirenti che, in regime di mutuo classico, non potrebbero accedere. Cambia il regime IVA: se il venditore e’ impresa, parte del canone potrebbe essere soggetto a IVA invece che a imposta di registro, da valutare caso per caso col commercialista.
Chi paga IMU e spese condominiali durante il rent-to-buy?
La proprieta’ resta del venditore fino al rogito, quindi formalmente l’IMU resta a suo carico. In pratica le parti possono accordarsi diversamente nel contratto: una formula frequente e’ che le spese condominiali ordinarie e i consumi siano a carico dell’acquirente che abita la casa, mentre IMU e spese straordinarie restino al venditore. E’ una clausola da scrivere chiara fin dall’inizio per evitare contestazioni: il rent-to-buy dura anni e ogni voce non scritta diventa fonte di attrito. Su immobili abitativi prima casa l’IMU non e’ dovuta, quindi il tema si pone soprattutto su seconde case e immobili commerciali.
Posso usare il rent-to-buy come prima casa per le agevolazioni fiscali?
Le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% invece che al 9%, IVA agevolata se nuovo costruito) si applicano al rogito definitivo, non alla fase di rent-to-buy. Quindi al momento del passaggio finale di proprieta’ l’acquirente puo’ chiedere il regime prima casa se ha i requisiti: residenza nel comune entro 18 mesi, non possedere altra prima casa, immobile non di lusso. Durante il rent-to-buy invece valgono le imposte ordinarie sul canone (registro 2% sulla quota godimento o cedolare secca, registro fisso sulla quota acconto). E’ uno dei motivi per cui il rent-to-buy non penalizza fiscalmente: la quota piu’ onerosa – quella sul prezzo finale – resta agevolata se hai i requisiti prima casa.
Quanto dura al massimo un contratto di rent-to-buy?
La legge non fissa una durata massima del contratto in se’, ma fissa l’efficacia massima della trascrizione: 10 anni. Significa che le parti possono pattuire qualsiasi durata, ma se il rogito non avviene entro 10 anni dalla trascrizione, la tutela del rent-to-buyer rispetto a terzi viene meno (anche se il contratto tra le parti resta valido). Nella pratica i contratti tipici hanno durata tra 3 e 7 anni: tempo sufficiente per accumulare un anticipo significativo e per maturare le condizioni di accesso al credito. Andare oltre i 7 anni e’ raro e richiede una valutazione attenta del rischio sull’immobile.
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