Successione immobiliare 2026: documenti, scadenze e agevolazioni per gli eredi

Cos’è la dichiarazione di successione immobiliare

La dichiarazione di successione è l’atto fiscale con cui gli eredi comunicano all’Agenzia delle Entrate l’avvenuto trasferimento del patrimonio di una persona deceduta. È disciplinata dal Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, in breve TUSD), che resta la cornice normativa di riferimento anche nel 2026.

Non va confusa con due atti distinti che possono accompagnarla:

• L’apertura del testamento, che è un’attività notarile riservata ai casi in cui il defunto abbia lasciato un testamento olografo, pubblico o segreto. La dichiarazione di successione si fa comunque, con o senza testamento.
• L’accettazione dell’eredità, che è un atto giuridico autonomo (espresso o tacito) con cui l’erede diventa formalmente titolare del patrimonio. Presentare la dichiarazione di successione non equivale automaticamente ad accettare l’eredità.

Chi è obbligato a presentarla

L’articolo 28 del TUSD, in combinato disposto con l’articolo 17, individua i soggetti obbligati alla presentazione. In sintesi, sono tenuti a inoltrare la dichiarazione:

• I chiamati all’eredità, anche se non hanno ancora accettato formalmente;
• I legatari (chi riceve un bene specifico per testamento);
• Gli eredi legittimi in assenza di testamento (coniuge, figli, genitori, fratelli, secondo l’ordine del Codice Civile);
• I rappresentanti legali di eredi minori o incapaci;
• L’esecutore testamentario o il curatore dell’eredità giacente, se nominati.

Quando più eredi sono coinvolti, è sufficiente che uno solo presenti la dichiarazione: l’adempimento vale per tutti. Questo è un punto pratico importante, perché evita duplicazioni e semplifica il coordinamento familiare.

Modalità telematica obbligatoria

Dal 2018, la dichiarazione di successione si presenta esclusivamente in via telematica, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it). Le strade sono due:

• Fai-da-te, accedendo con SPID, CIE o CNS e compilando il modello sostitutivo;
• Tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF, notaio, o un servizio professionale come quello di DokiCasa).

Non esiste più la versione cartacea, salvo casi residuali (es. successioni aperte prima del 3 ottobre 2006). Per la maggior parte degli eredi 2026, parlare di dichiarazione di successione significa parlare di un flusso digitale gestito interamente online.

Disclaimer: le indicazioni di questa guida hanno valore informativo. Ogni successione immobiliare ha specificità (quote, donazioni pregresse, beni esteri, debiti del defunto) che richiedono verifica con un notaio o un commercialista prima di procedere.

Quando va presentata: i 12 mesi e le sanzioni

L’articolo 31 del TUSD fissa il termine perentorio: 12 mesi dalla data di apertura della successione. La data di apertura coincide, nella stragrande maggioranza dei casi, con il giorno del decesso della persona (art. 456 c.c.).

Esempio: se il decesso è avvenuto il 10 marzo 2026, la dichiarazione di successione va presentata entro il 10 marzo 2027.

Casi particolari di decorrenza

Il termine può decorrere da una data diversa dalla morte in alcune situazioni specifiche:

• Eredità accettata con beneficio d’inventario: i 12 mesi partono dalla scadenza del termine per la redazione dell’inventario;
• Dichiarazione di morte presunta: dalla data della sentenza definitiva;
• Nomina di curatore dell’eredità giacente: dalla data di accettazione dell’incarico;
• Nomina di esecutore testamentario o amministratore: dalla data in cui hanno avuto notizia legale della nomina.

Sanzioni per ritardi e omissioni

Presentare in ritardo o non presentare affatto la dichiarazione comporta sanzioni amministrative pesanti, disciplinate dal D.Lgs. 471/1997 e dallo stesso TUSD:

• Ritardo entro 30 giorni dalla scadenza dei 12 mesi: sanzione dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro;
• Ritardo oltre 30 giorni o omessa dichiarazione: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta;
• Dichiarazione infedele (dati incompleti o non veritieri): dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta.

Anche in assenza di imposta da pagare (per esempio, casi sotto la franchigia di 1 milione di euro per coniuge e figli), l’omessa dichiarazione resta sanzionabile con un importo fisso. Per questo è sempre opportuno presentare la dichiarazione, anche quando si pensa che “tanto non c’è imposta da versare”.

Ravvedimento operoso

Se ci si accorge del ritardo prima che l’Agenzia delle Entrate intervenga, è possibile sanare la posizione con il ravvedimento operoso, che riduce sensibilmente la sanzione in base al tempo trascorso. È una delle prime cose da valutare con un professionista quando i 12 mesi sono già scaduti.

I documenti necessari per la dichiarazione

Raccogliere la documentazione è la parte più impegnativa, soprattutto sul fronte immobiliare. Ecco la lista pratica, divisa per categoria.

Sul defunto e sugli eredi

• Certificato di morte (o autocertificazione);
• Stato di famiglia storico del defunto alla data del decesso;
• Codici fiscali del defunto e di tutti gli eredi;
• Documenti d’identità degli eredi in corso di validità;
• Testamento (se presente), con verbale notarile di pubblicazione;
• Eventuale rinuncia all’eredità depositata in tribunale da uno degli eredi;
• Atti di donazione precedenti fatti dal defunto agli eredi (rilevano per il calcolo del coacervo).

Sugli immobili

Questa è la sezione che richiede più attenzione, perché la dichiarazione deve riportare con precisione catastale ogni bene immobile caduto in successione.

• Atto di provenienza di ogni immobile (rogito di acquisto, donazione, precedente successione);
• Visure catastali aggiornate di terreni e fabbricati (con dati di categoria, classe, rendita);
• Planimetrie catastali per i fabbricati;
• Certificato di destinazione urbanistica (CDU) per i terreni;
• Eventuali atti di mutuo ancora in essere e relativa documentazione bancaria.

Se non hai sotto mano la documentazione catastale, è il primo passo da fare. Una visura catastale aggiornata ti dice subito chi risulta intestatario, qual è la rendita e se ci sono incongruenze da sanare prima della dichiarazione.

Sui rapporti bancari e finanziari

• Saldo dei conti correnti alla data del decesso (richiesto alla banca);
• Dossier titoli, fondi, polizze vita non escluse dall’asse ereditario;
• Cassette di sicurezza con relativo verbale di apertura in presenza di funzionario dell’Agenzia delle Entrate;
• Crediti del defunto verso terzi (se documentati);
• Debiti del defunto deducibili dall’asse (es. mutui, debiti tributari documentati).

Altri documenti utili

• Spese funerarie (deducibili fino a 1.550 euro);
• Spese mediche dell’ultimo semestre sostenute per il defunto;
• Eventuali aziende, quote societarie, partecipazioni del defunto.

Più la documentazione è completa fin dall’inizio, meno tempo si perde in integrazioni successive. Un consiglio pratico: aprire una cartella (anche fisica) con tutti i documenti raccolti, e tenerla a disposizione del professionista che curerà la pratica.

Calcolo dell’imposta di successione: aliquote ed esempio numerico

L’imposta di successione (o imposta sulle successioni e donazioni, ISD) si applica sul valore netto dell’asse ereditario, cioè sul totale dei beni meno i debiti deducibili. Le aliquote variano in funzione del grado di parentela tra defunto ed erede e prevedono franchigie importanti per i parenti più stretti.

Aliquote e franchigie 2026

Categoria di erede	Aliquota	Franchigia per erede
Coniuge e figli (parenti in linea retta)	4%	1.000.000 €
Fratelli e sorelle	6%	100.000 €
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado	6%	nessuna
Estranei e parenti più lontani	8%	nessuna

Per gli eredi con disabilità grave riconosciuta ex L. 104/1992, la franchigia è elevata a 1.500.000 €, indipendentemente dal grado di parentela.

La franchigia è per ciascun erede, non sull’intero asse: se due figli ereditano un patrimonio da 1,5 milioni in parti uguali, ciascuno riceve 750.000 € e nessuno paga imposta di successione, perché entrambi restano sotto la franchigia di 1 milione.

Esempio numerico: due figli, casa da 350.000 € e conto corrente da 50.000 €

Immaginiamo lo scenario tipico: un genitore vedovo lascia due figli, un’abitazione in città del valore catastale di 350.000 € e un conto corrente con 50.000 € di saldo alla data del decesso. Non ci sono debiti né donazioni pregresse.

• Asse ereditario netto: 350.000 + 50.000 = 400.000 €;
• Quota per ciascun figlio: 200.000 €;
• Franchigia per figlio: 1.000.000 €;
• Imposta di successione dovuta: 0 € (entrambi sotto franchigia).

Anche con un patrimonio significativo, in linea retta è frequente non dover versare nulla a titolo di imposta di successione. Restano però dovute, sul valore degli immobili, le imposte ipotecaria e catastale, che vediamo nel prossimo paragrafo.

Quando si paga davvero l’imposta di successione

L’imposta morde quando:

• Il patrimonio supera la franchigia (es. un figlio unico che eredita 1,3 milioni paga il 4% su 300.000 €, cioè 12.000 €);
• Gli eredi sono fratelli o parenti più lontani (franchigie ridotte o assenti);
• L’erede è un estraneo (8% sull’intero importo, senza franchigia).

Attenzione al valore degli immobili: ai fini dell’imposta di successione si usa di norma il valore catastale (rendita rivalutata e moltiplicata per i coefficienti di legge), non il valore di mercato. Questo riduce sensibilmente la base imponibile rispetto al prezzo “di vendita” dell’immobile. La regola, però, conosce eccezioni: meglio farsi guidare da un professionista nel calcolo puntuale.

Imposta ipotecaria, catastale e agevolazione prima casa

Sul fronte immobiliare, accanto all’eventuale imposta di successione, sono sempre dovute due imposte distinte, calcolate sul valore catastale degli immobili:

• Imposta ipotecaria: 2% del valore degli immobili;
• Imposta catastale: 1% del valore degli immobili.

In entrambi i casi, l’importo minimo è di 200 € per imposta.

Esempio: la casa da 350.000 € dei due figli

Riprendiamo l’esempio del paragrafo precedente. Sul valore catastale di 350.000 € della casa:

• Imposta ipotecaria 2% = 7.000 €;
• Imposta catastale 1% = 3.500 €;
• Totale imposte immobiliari: 10.500 €.

Le imposte vanno versate entro il termine di presentazione della dichiarazione di successione (entro i 12 mesi), tipicamente con addebito SEPA sul conto indicato dal dichiarante.

L’agevolazione prima casa

Se almeno uno degli eredi ha i requisiti per la prima casa (residenza nel Comune dove si trova l’immobile o impegno a trasferirla entro 18 mesi, non titolarità di altra abitazione nel Comune, non titolarità di immobili acquistati con agevolazione prima casa in tutta Italia), e l’immobile rientra nelle categorie catastali ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e relative pertinenze, esclusi A/1, A/8, A/9), si può richiedere l’agevolazione direttamente nella dichiarazione di successione.

L’effetto è significativo: imposta ipotecaria e imposta catastale si riducono a 200 € ciascuna, in misura fissa, indipendentemente dal valore dell’immobile. Nell’esempio dei 350.000 €, il risparmio è di 9.900 €.

L’agevolazione vale per un solo immobile (più eventuali pertinenze: un box, una cantina, un posto auto). Va richiesta nella dichiarazione di successione, non si applica in automatico. È uno dei punti in cui un errore costa più caro: dimenticarla significa pagare migliaia di euro evitabili.

Cosa non rientra nell’agevolazione

• Le seconde case e gli immobili di lusso (A/1, A/8, A/9);
• Gli immobili strumentali, gli uffici, i negozi;
• I terreni agricoli (che seguono regole proprie).

Voltura catastale: cosa cambia per gli eredi

Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, è necessario che gli immobili risultino intestati ai nuovi proprietari al Catasto. Questo passaggio si chiama voltura catastale.

Fino a pochi anni fa, la voltura era un adempimento autonomo che gli eredi (o il professionista) dovevano avviare separatamente. Oggi, grazie alla voltura automatica introdotta con il D.Lgs. 175/2014 e ai successivi provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, in caso di dichiarazione di successione telematica la voltura viene richiesta automaticamente all’invio della dichiarazione, salvo richiesta espressa di esclusione.

In pratica, presentando correttamente la dichiarazione di successione si ottiene anche l’aggiornamento delle intestazioni catastali, senza ulteriori istanze. È un’evoluzione molto utile, perché evita uno dei passaggi tradizionalmente più dimenticati dagli eredi.

Restano alcuni casi in cui la voltura va gestita a parte (per esempio, quote in comunione complesse, immobili in più Comuni con anomalie catastali, errori da correggere prima della voltura). In queste situazioni, un confronto preventivo con il professionista che cura la dichiarazione è opportuno.

Per approfondire come funzionano Catasto e Conservatoria e il rapporto tra voltura catastale e trascrizione dell’accettazione di eredità, puoi leggere la nostra guida su Catasto e Conservatoria.

Nota: la voltura catastale non equivale alla trascrizione dell’accettazione di eredità, che è un atto separato da fare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e che produce effetti di pubblicità sui registri immobiliari. Quando in futuro vorrai vendere l’immobile ereditato, il notaio incaricato del rogito ti chiederà entrambe.