Donazione immobiliare 2026: costi, imposte, franchigie e tutela dei legittimari

Cos’è la donazione immobiliare e come funziona

La donazione è il contratto con cui una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene — in questo caso un immobile — a un’altra persona (donatario), che accetta. La definizione è contenuta nell’art. 769 del Codice Civile: si tratta di un atto di liberalità, cioè senza corrispettivo, che impoverisce il donante e arricchisce il donatario.

La donazione immobiliare ha tre caratteristiche che è importante chiarire prima di tutto il resto.

Atto pubblico obbligatorio. L’art. 782 c.c. impone la forma dell’atto pubblico notarile a pena di nullità: niente scrittura privata, niente accordo informale tra parenti. Servono il notaio e due testimoni, e l’atto va trascritto nei registri immobiliari come una compravendita.

Effetto immediato e irrevocabile. Una volta firmato l’atto, l’immobile è del donatario. La donazione si può revocare solo in casi molto limitati: ingratitudine del donatario (art. 801 c.c.) o sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.). Non è un “testamento anticipato” che si può cambiare.

Accettazione del donatario. Il donatario deve accettare formalmente nello stesso atto o con atto successivo. Senza accettazione la donazione non si perfeziona.

Questa rigidità ha una conseguenza pratica importante: la donazione va decisa con calma, valutando bene gli effetti fiscali, civilistici e familiari. Non si torna indietro.

Imposta di donazione 2026: aliquote e franchigie

L’imposta sulle donazioni è disciplinata dal D.Lgs. 346/1990 (Testo Unico delle imposte sulle successioni e donazioni). Si applica sul valore dell’immobile donato, con aliquote e franchigie che dipendono dal grado di parentela tra donante e donatario.

Per gli immobili la base imponibile è il valore catastale rivalutato (rendita catastale × coefficiente, generalmente 115,5 per la prima casa del donatario e 126 per le seconde case): un valore che è in genere significativamente inferiore al valore di mercato. Per terreni e aziende ci sono regole diverse.

Le franchigie e le aliquote 2026 sono queste:

Tre punti importanti.

La franchigia è per beneficiario, non per donante: se il padre dona 500.000 € a un figlio, restano 500.000 € di franchigia residua per future donazioni o successioni dallo stesso padre allo stesso figlio. La franchigia non si rigenera mai.

Il coacervo donativo (somma delle donazioni precedenti) entra in gioco al momento della successione: se il padre ha donato 800.000 € al figlio in vita e gli lascia altri 300.000 € in eredità, al momento della successione si calcola se la franchigia complessiva di 1.000.000 € è stata superata.

La franchigia maggiorata di 1.500.000 € per i beneficiari con disabilità grave certificata ai sensi della L. 104/92 art. 3 comma 3 si applica indipendentemente dal grado di parentela: è una tutela esplicita per chi assiste familiari disabili.

Imposte aggiuntive: ipotecaria, catastale, registro

L’imposta di donazione non è l’unico costo. Sull’immobile donato si pagano anche le imposte ipotecaria e catastale, esattamente come in una compravendita.

Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile. Se il donatario chiede l’agevolazione “prima casa” (e ne ha i requisiti: residenza nel comune entro 18 mesi, non possedere altra prima casa, ecc.), l’ipotecaria scende a 200 € fissi.

Imposta catastale: 1% del valore catastale. Con agevolazione prima casa scende a 200 € fissi.

Imposta di bollo: 230 € forfettari per l’atto notarile.

Tassa di archivio notarile: 27,47 € (importo standard).

Onorario notarile: variabile, tipicamente tra 1.500 € e 3.500 € a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto. Su immobili di pregio o operazioni con più beneficiari l’onorario sale.

A questi vanno aggiunti eventuali oneri accessori: visure ipotecarie e catastali aggiornate, certificati anagrafici, attestato di prestazione energetica (APE) se l’immobile ne è privo, eventuale perizia.

Un dettaglio operativo: l’imposta di registro come la conosciamo nella compravendita non si applica alla donazione, perché la donazione paga la propria imposta specifica (l’imposta sulle donazioni). L’atto va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, a cura del notaio.

Donazione vs successione: confronto fiscale e civile

Una domanda ricorrente: conviene donare ora o lasciare in eredità?

Dal punto di vista fiscale, la differenza è limitata: l’imposta sulle successioni applica le stesse aliquote e franchigie dell’imposta sulle donazioni (è lo stesso D.Lgs. 346/1990). Quindi tra donare a un figlio un immobile da 250.000 € oggi o lasciarglielo in eredità domani, le imposte di donazione/successione sono comparabili. L’ipotecaria e la catastale sono dovute in entrambi i casi.

C’è però una differenza fiscale spesso sottovalutata: con la donazione il donante è ancora vivo e può accompagnare il figlio nella gestione (paga lui le imposte se vuole, evita conflitti tra eredi, segue la pratica notarile). Nella successione tutto ricade sugli eredi in un momento di lutto.

Dal punto di vista civilistico le differenze sono più nette.

• Donazione: atto inter vivos, irrevocabile (salvo casi eccezionali), produce effetti immediati. Il donatario diventa proprietario subito e può vendere, ipotecare, abitare.
• Successione: atto mortis causa, modificabile fino all’ultimo con un nuovo testamento. Gli effetti si producono solo alla morte.

C’è poi un tema delicato: gli immobili donati hanno una “macchia” giuridica per i primi 20 anni (10 anni dalla morte del donante per l’azione di riduzione, 20 anni dalla trascrizione della donazione per l’azione di restituzione). Vendere o ipotecare un immobile ricevuto in donazione è più complicato: le banche spesso rifiutano il mutuo al successivo acquirente, e i compratori potrebbero pretendere uno sconto. Per questo molti notai consigliano di “stabilizzare” la donazione con strumenti come la rinuncia dei legittimari all’azione di riduzione (possibile dopo la morte del donante) o l’assicurazione titolo.

Per i documenti e le scadenze della successione vera e propria abbiamo una guida dedicata: successione immobiliare 2026: documenti e scadenze.

Tutela dei legittimari e azione di riduzione

Il punto più delicato della donazione immobiliare è la tutela dei legittimari, cioè i familiari ai quali la legge riserva una quota minima del patrimonio del defunto, indipendentemente dalla sua volontà.

I legittimari sono coniuge, figli (legittimi, naturali, adottivi) e, in mancanza di figli, gli ascendenti. La loro quota di riserva è disciplinata dagli artt. 536 e seguenti del Codice Civile. Senza entrare in tutti i dettagli, alcuni esempi:

• coniuge + un figlio: 1/3 al coniuge + 1/3 al figlio (1/3 disponibile);
• coniuge + due o più figli: 1/4 al coniuge + 1/2 da dividere tra i figli (1/4 disponibile);
• solo coniuge: 1/2 al coniuge (1/2 disponibile);
• solo figli (uno): 1/2 al figlio (1/2 disponibile);
• solo figli (due o più): 2/3 da dividere tra i figli (1/3 disponibile).

Se una donazione fatta in vita lede la quota di legittima di uno dei legittimari, costui può esercitare l’azione di riduzione (artt. 553-564 c.c.) entro 10 anni dall’apertura della successione. L’azione di riduzione “riduce” appunto la donazione fino a reintegrare la legittima: nei casi più estremi può portare alla restituzione del bene donato.

Esempio concreto: un padre con tre figli dona casa (unico bene rilevante del suo patrimonio) a un solo figlio. Alla sua morte gli altri due figli scoprono che la loro quota di riserva è stata azzerata. Possono agire in riduzione e ottenere il valore corrispondente alla loro legittima, eventualmente facendosi restituire una parte dell’immobile o il suo controvalore.

Questo è il motivo per cui la donazione non è uno strumento neutro: va sempre valutata in relazione all’intero patrimonio del donante e alla composizione familiare, non come operazione isolata. Un buon notaio chiederà sempre di fare i conti su tutto il patrimonio prima di procedere.

Esempi pratici di calcolo

Vediamo tre casi concreti per dare un’idea dei costi reali.

Caso 1 — Donazione a figlio, sotto franchigia (prima casa per il donatario)

Padre dona alla figlia un appartamento con rendita catastale 800 €, valore catastale prima casa: 800 × 115,5 = 92.400 €. La figlia ha i requisiti prima casa.

• Imposta di donazione: 0 € (siamo molto sotto la franchigia di 1.000.000 €)
• Imposta ipotecaria: 200 € (fissa per prima casa)
• Imposta catastale: 200 € (fissa per prima casa)
• Imposta di bollo: 230 €
• Tassa archivio: 27,47 €
• Onorario notarile (stima): 1.800 €

Totale indicativo: circa 2.460 €

Caso 2 — Donazione al coniuge (seconda casa)

Marito dona alla moglie una seconda casa con valore catastale 180.000 €.

• Imposta di donazione: 0 € (sotto franchigia 1.000.000 € coniuge)
• Imposta ipotecaria: 2% × 180.000 = 3.600 €
• Imposta catastale: 1% × 180.000 = 1.800 €
• Imposta di bollo: 230 €
• Tassa archivio: 27,47 €
• Onorario notarile (stima): 2.200 €

Totale indicativo: circa 7.860 €

Caso 3 — Donazione a fratello, eccedenza franchigia

Donazione a un fratello di un immobile con valore catastale 250.000 € (seconda casa per il fratello).

• Imposta di donazione: 6% × (250.000 − 100.000) = 9.000 €
• Imposta ipotecaria: 2% × 250.000 = 5.000 €
• Imposta catastale: 1% × 250.000 = 2.500 €
• Imposta di bollo: 230 €
• Tassa archivio: 27,47 €
• Onorario notarile (stima): 2.500 €

Totale indicativo: circa 19.260 €

Si vede chiaramente quanto pesi la differenza di franchigia e aliquota tra parenti in linea retta/coniuge (4% sopra 1 milione) e fratelli (6% sopra 100.000 €). Per donazioni a soggetti estranei (8% senza franchigia) il carico fiscale sale ulteriormente.

Procedura notarile e documenti necessari

La donazione segue una procedura standard ma rigida.

Step 1 — Incarico al notaio. Donante e donatario scelgono il notaio (di solito quello del donante o del donatario; in caso di disaccordo, qualunque notaio competente). Si concorda un primo incontro per illustrare l’operazione.

Step 2 — Raccolta documenti. Servono in genere:

• atto di provenienza dell’immobile (acquisto, donazione precedente, dichiarazione di successione)
• visura catastale aggiornata
• planimetria catastale
• certificato di destinazione urbanistica (se ci sono terreni)
• APE (attestato di prestazione energetica)
• documenti di identità di donante e donatario
• estratti di nascita e di matrimonio (per verificare il regime patrimoniale e i legittimari)
• eventuale dichiarazione di conformità urbanistica/catastale

Step 3 — Bozza dell’atto. Il notaio prepara la bozza, che le parti rileggono con calma prima della stipula. È il momento per chiarire ogni dubbio: riserva di usufrutto a favore del donante? Riserva del diritto di abitazione? Donazione con onere? Donazione modale? Sono tutte clausole possibili e vanno valutate.

Step 4 — Stipula. Donante, donatario e due testimoni firmano davanti al notaio. È un atto pubblico solenne.

Step 5 — Registrazione e trascrizione. Entro 30 giorni il notaio registra l’atto all’Agenzia delle Entrate e lo trascrive nei registri immobiliari. Da quel momento la donazione è opponibile ai terzi.

Tempistiche complessive: da quando si dà incarico al notaio alla stipula passano in genere 30-60 giorni, a seconda della disponibilità dei documenti.