La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo dei redditi da locazione che, in cambio di un’aliquota fissa, libera locatore e inquilino da IRPEF, imposta di registro e bollo. In questa guida 2026 cos’è, come funziona, le 4 aliquote applicabili e tutti i passaggi operativi per attivarla o revocarla.
La cedolare secca è il regime fiscale alternativo all’IRPEF ordinaria pensato per chi affitta casa. In cambio di un’aliquota fissa applicata al canone annuo, il proprietario non paga IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. È il regime più diffuso fra i privati che danno in locazione un’abitazione, ma capirlo bene è il primo passo per non sbagliare la scelta.
Questa guida è la porta di ingresso al tema: cos’è la cedolare secca, le 4 aliquote in vigore nel 2026, cosa sostituisce davvero, come si attiva l’opzione, come si revoca e quando potrebbe non convenire. Per il calcolo del risparmio rispetto al regime ordinario e per gli scenari di passaggio fra regimi trovi rinvii ai nostri approfondimenti dedicati.
Cos’è la cedolare secca in 60 secondi
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi. Il proprietario sceglie di tassare il canone con un’aliquota fissa invece che sommarlo agli altri redditi nell’IRPEF. Il vantaggio principale è duplice: si conosce in anticipo quanto si pagherà sul canone e ci si libera dell’imposta di registro e di bollo sul contratto.
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche che danno in locazione immobili a uso abitativo (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10) e le relative pertinenze. Sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di impresa, arti e professioni, salvo il regime specifico per le locazioni brevi gestite in partita IVA introdotto negli ultimi anni.
Il conduttore ha un suo vantaggio: con la cedolare secca il canone non può essere aggiornato all’ISTAT per tutta la durata del contratto, anche se la clausola è prevista nel testo. In pratica, in cambio dell’opzione, il locatore rinuncia all’adeguamento.
Le 4 aliquote 2026
Nel 2026 il regime di cedolare secca prevede quattro aliquote diverse, in base al tipo di contratto e al numero di immobili affittati. È fondamentale individuare quella giusta perché un errore in dichiarazione può costare caro.
Stai valutando un contratto a canone concordato?
Il 10% di cedolare è uno dei vantaggi più importanti del concordato, ma serve un contratto fatto sugli accordi territoriali. Vediamo come funziona.
Canone concordatoIl primo immobile destinato a locazioni brevi resta tassato al 21%; dal secondo in avanti, nello stesso periodo d’imposta, si applica il 26%. Oltre la quarta unità destinata a locazioni brevi l’attività si considera imprenditoriale e si esce dalla cedolare secca per entrare in regimi diversi (partita IVA).
Il 10% concordato è il vero punto di forza del regime, ma richiede un contratto stipulato sulla base degli accordi territoriali firmati dalle associazioni di categoria. Su questo punto abbiamo una guida dedicata: come funziona il canone concordato.
Cosa sostituisce: registro, bollo, IRPEF, addizionali
L’aliquota della cedolare è un’imposta unica che assorbe più voci. Capire cosa sostituisce e cosa no è essenziale per non pagare due volte o, peggio, per non dimenticare adempimenti dovuti.
Cosa è sostituito
- IRPEF sul reddito da locazione e relative addizionali regionale e comunale
- Imposta di registro sul contratto, sia alla prima registrazione sia a ogni annualità
- Imposta di bollo sui contratti e sulle ricevute
- Imposta di registro e bollo su proroghe e risoluzioni contrattuali, se tutti i locatori hanno optato
Cosa NON è sostituito
- IMU sull’immobile (resta dovuta secondo le regole ordinarie)
- Imposta di registro su cessione del contratto e variazioni soggettive
- Eventuali oneri condominiali o tasse locali a carico del proprietario
Il reddito tassato in cedolare entra comunque nel calcolo dell’ISEE e della situazione reddituale per detrazioni e benefici fiscali, anche se non è soggetto a IRPEF. Errore comune: pensare che la cedolare azzeri il reddito ai fini ISEE. Non è così.
Come si esercita l’opzione: RLI, F24, comunicazione all’inquilino
Attivare la cedolare secca significa fare tre cose, in ordine: comunicarla all’inquilino, dichiararla in fase di registrazione del contratto, versare l’imposta nei termini.
1. Comunicazione raccomandata all’inquilino
Prima della registrazione del contratto, il locatore deve comunicare per raccomandata all’inquilino la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Senza questa raccomandata l’opzione è inefficace. Va inviata anche se nel contratto è già scritta la rinuncia all’aggiornamento.
2. Modello RLI
L’opzione si esercita compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) con la casella dedicata alla cedolare. Si può fare:
- alla prima registrazione del contratto, entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza
- nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente
La registrazione si fa online tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Per chi vuole evitare la pratica in autonomia, DokiCasa eroga la registrazione contratto di locazione con presa in carico online.
3. Versamento con F24
L’imposta sostitutiva si versa con modello F24 nei termini ordinari di acconto e saldo IRPEF: acconto entro novembre (in due rate o unica soluzione, in base all’importo) e saldo a giugno dell’anno successivo. I codici tributo sono quelli specifici della cedolare, distinti per tipo di contratto.
Come si revoca
L’opzione di cedolare secca non è obbligatoria per tutta la durata del contratto: il proprietario può revocarla in ogni annualità successiva alla prima. La revoca:
- si esercita sempre con modello RLI, sezione apposita
- va presentata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in cui si rientra nel regime ordinario
- fa rientrare il contratto in regime IRPEF dall’annualità di revoca, con obbligo di versare l’imposta di registro
Una volta revocata, l’opzione può essere nuovamente esercitata negli anni successivi. È quindi una scelta reversibile: ha senso rivalutare il regime annualmente, soprattutto dopo cambi reddituali importanti del proprietario o dopo la stipula di nuovi accordi territoriali che modificano le condizioni del concordato.
Sul tema del passaggio fra regime ordinario e cedolare e viceversa, con esempi numerici, abbiamo un approfondimento dedicato: passaggio dal regime ordinario alla cedolare secca.
Quando NON conviene
La cedolare secca non è automaticamente la scelta migliore. Va bene per i redditi medio-alti, ma in alcuni casi il regime ordinario IRPEF risulta più vantaggioso. I principali scenari da valutare:
- Reddito complessivo basso e detrazioni IRPEF ampie (lavoro dipendente, spese sanitarie, ristrutturazioni): in cedolare si perdono detrazioni applicabili al canone tassato
- Spese di manutenzione importanti: l’IRPEF ordinaria consente la deduzione forfettaria del 5% sul reddito catastale rivalutato, in cedolare si tassa il canone pieno
- Inquilino moroso: in cedolare l’imposta resta dovuta sul canone contrattuale fino allo sfratto, anche se non incassato
- Volontà di adeguare il canone all’ISTAT: con la cedolare l’aggiornamento è precluso per tutta la durata dell’opzione
Per un confronto numerico puntuale e per capire se nel tuo caso la cedolare conviene davvero, abbiamo dedicato un’intera guida a quando conviene scegliere il regime sostitutivo e quando no, con tabelle di confronto sul calcolo dell’imposta. La trovi nel nostro deep dive sulla convenienza della cedolare nel 2026.
La normativa fiscale è in continua evoluzione: prima di decidere, verifica sempre con un commercialista di fiducia. Per dubbi specifici sul tuo contratto puoi anche parlare con un consulente DokiCasa.
- La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo con un’imposta unica
- Le aliquote 2026 sono 4: 21%, 10%, 26% e regime per partita IVA
- L’opzione si esercita con il modello RLI alla registrazione o nelle annualità successive
Domande frequenti sulla cedolare secca 2026
La cedolare secca si applica anche ai locali commerciali?
In via generale no: la cedolare secca è pensata per le abitazioni (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10) e le relative pertinenze. Esiste un’eccezione storica per i contratti di locazione di immobili commerciali in categoria C/1 fino a 600 metri quadrati stipulati nel 2019, ma è una finestra temporale chiusa e non riguarda i nuovi contratti commerciali. Per un negozio o un ufficio acceso oggi il regime è quello ordinario IRPEF. Se hai dubbi sulla categoria catastale di un immobile, verifica la visura prima di scegliere il regime.
Posso scegliere la cedolare secca anche dopo aver registrato il contratto in regime ordinario?
Sì. L’opzione può essere esercitata sia alla prima registrazione del contratto sia in una qualsiasi annualità successiva, presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Attenzione però: l’opzione vale solo per le annualità successive, non si applica retroattivamente. L’imposta di registro pagata nell’anno in regime ordinario non si recupera. Se prevedi di passare a cedolare, conviene farlo dall’inizio dell’annualità successiva e ricordarsi di inviare la raccomandata all’inquilino con la rinuncia all’aggiornamento ISTAT prima del termine.
In caso di più proprietari (comproprietà), come funziona la cedolare?
L’opzione di cedolare secca è esercitata individualmente da ciascun comproprietario sulla propria quota di reddito. Significa che alcuni comproprietari possono scegliere la cedolare e altri restare in regime ordinario IRPEF: la scelta non deve essere unanime. Tuttavia, l’imposta di registro sull’intero contratto è dovuta proporzionalmente alla quota di chi non ha optato. Il bollo segue la stessa logica. La raccomandata all’inquilino con rinuncia all’aggiornamento ISTAT va inviata da ciascun comproprietario che opta. È una situazione gestibile, ma richiede ordine nella documentazione, soprattutto in fase di dichiarazione dei redditi.
Cosa succede se l’inquilino non paga il canone? Devo comunque versare la cedolare?
Sì, finché il contratto è formalmente in essere l’imposta sostitutiva è dovuta sul canone contrattuale, anche se non incassato. Per interrompere l’obbligo serve un provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità: solo da quel momento il canone non percepito non concorre più al reddito tassabile. È una differenza importante rispetto al regime ordinario, dove la giurisprudenza ha riconosciuto in alcuni casi la non imponibilità di canoni non incassati anche prima dello sfratto. Nei casi di morosità conclamata, valutare con il commercialista la convenienza di una revoca della cedolare può essere strategico.
Devo comunicare ogni anno la cedolare oppure basta la prima volta?
L’opzione esercitata alla prima registrazione vale per l’intera durata del contratto, salvo revoca. Non serve confermarla ogni anno. Va però confermata espressamente in caso di proroga del contratto: alla scadenza, se si proroga, occorre presentare RLI di proroga indicando di nuovo la cedolare entro 30 giorni dalla scadenza. Se non si conferma, il contratto prorogato torna automaticamente in regime ordinario con obbligo di pagare l’imposta di registro sull’annualità di proroga. Errore frequente: dimenticarsi della conferma in proroga e ritrovarsi una richiesta di registro.
L’aliquota del 10% si applica in tutta Italia?
No. L’aliquota agevolata del 10% è riservata ai contratti a canone concordato stipulati in comuni considerati ad alta tensione abitativa, sulla base degli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. La lista dei comuni include le grandi città (Roma, Milano, Torino, Bologna, Napoli, ecc.) e molti capoluoghi di provincia, ma non è esaustiva. Prima di stipulare un contratto a canone concordato per accedere al 10%, verifica due cose: che il comune sia in elenco e che esista un accordo territoriale vigente. In assenza di questi presupposti, il contratto a canone concordato è valido ma scatta il 21% standard.
Verifica se la cedolare conviene a te
Hai capito come funziona la cedolare secca: ora il passaggio successivo è capire se nel tuo caso conviene davvero rispetto al regime ordinario. Confronta le due tassazioni con il nostro deep dive sulla convenienza della cedolare nel 2026.
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