La proroga di un contratto di locazione in regime di cedolare secca segue regole proprie: niente imposta di registro proporzionale, comunicazione all’Agenzia delle Entrate con modello RLI e conferma esplicita dell’opzione per il nuovo periodo. In questa guida cosa fare, in che tempi, e perché il silenzio non è la scelta migliore.
- 01La proroga in regime di cedolare: regole specifiche
- 02Il vantaggio fiscale: niente imposta di registro proporzionale alla proroga
- 03Modello RLI per comunicare la proroga
- 04Conferma o revoca della cedolare al momento della proroga
- 05Cosa succede se non si comunica la proroga
- 06Tempi e modalità di comunicazione all’inquilino
La proroga di un contratto di locazione in regime di cedolare secca ha regole proprie, diverse rispetto a una proroga ordinaria. Il punto chiave è uno: alla proroga non si paga l’imposta di registro proporzionale, perché la cedolare la sostituisce. Ma resta da decidere cosa comunicare all’Agenzia delle Entrate, con quale modulo, e cosa succede se l’opzione non viene confermata per il nuovo periodo.
In questa guida tecnica vediamo regole specifiche della proroga in cedolare nel 2026, vantaggio fiscale, modello RLI, conferma o revoca dell’opzione e cosa succede se non si comunica nulla. Per la disciplina generale della proroga (4+4 e 3+2) abbiamo una guida dedicata: proroga del contratto di locazione. Per il quadro completo del regime fiscale puoi leggere il nostro approfondimento cedolare secca 2026: quando conviene.
La proroga in regime di cedolare: regole specifiche
Quando un contratto in cedolare secca arriva alla scadenza naturale e si rinnova per un nuovo periodo (i quattro anni del 4+4, i due del 3+2, o la durata pattuita per i transitori e i contratti commerciali), il regime fiscale non si trasferisce automaticamente al periodo prorogato. Il principio è che l’opzione per la cedolare vale per la durata originaria del contratto, e va riferita al nuovo periodo con un atto specifico.
L’art. 3-bis del DL 34/2019 (Decreto Crescita) ha modificato il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011, eliminando la sanzione automatica per la mancata comunicazione della proroga. La conseguenza pratica è che la comunicazione non è più obbligatoria a pena di sanzione, ma resta lo strumento corretto per allineare la posizione fiscale del proprietario alla durata effettiva del contratto.
Il vantaggio fiscale: niente imposta di registro proporzionale alla proroga
Il vantaggio principale della proroga in cedolare è economico. Confrontiamo il trattamento fiscale di una proroga ordinaria e di una proroga in cedolare su un canone tipico.
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Aliquote, requisiti, casi di convenienza rispetto all’IRPEF ordinaria: tutto nel nostro approfondimento aggiornato al 2026.
Leggi la guida cedolare 2026Su un canone annuo di 12.000 euro prorogato per quattro anni, la proroga ordinaria comporta circa 960 euro di imposta di registro distribuiti sul periodo, che con la cedolare si azzerano. Resta naturalmente l’imposta sostitutiva sul reddito (21% o 10%), che però sarebbe dovuta in ogni caso.
Modello RLI per comunicare la proroga
La comunicazione di proroga si fa con il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, lo stesso usato per la prima registrazione del contratto. Sul modulo si indica:
- il codice fiscale del locatore e del conduttore
- gli estremi della registrazione originaria del contratto (anno, numero, ufficio)
- la durata della proroga e la nuova data di scadenza
- la conferma esplicita dell’opzione cedolare per il periodo di proroga, oppure la sua revoca
Il modello si presenta telematicamente tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario. Se vuoi delegare l’adempimento puoi far gestire la proroga al nostro team: ci occupiamo della compilazione dell’RLI e della trasmissione, conservando ricevuta e protocollo.
Conferma o revoca della cedolare al momento della proroga
La proroga è anche il momento in cui il locatore può ridiscutere il regime fiscale. Tre scenari:
- Conferma cedolare: l’opzione vale per il nuovo periodo con la stessa aliquota (21% o 10%) e l’impegno a non aggiornare il canone all’inflazione resta valido
- Revoca cedolare: si torna al regime ordinario IRPEF con imposta di registro proporzionale e possibilità di adeguamento ISTAT del canone
- Nuova adesione: contratti che alla prima registrazione erano in regime ordinario possono optare per la cedolare proprio in occasione della proroga
La scelta va valutata caso per caso. Nel nostro approfondimento sulla cedolare secca 2026 trovi i criteri per capire quando il regime conviene davvero rispetto al regime ordinario, in funzione di scaglione IRPEF, presenza di canone concordato e politica di adeguamenti.
Cosa succede se non si comunica la proroga
Dopo il Decreto Crescita 2019 il silenzio non comporta più la sanzione automatica di 100 euro (50 se tardiva entro 30 giorni). L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la mancata comunicazione non determina la revoca dell’opzione cedolare se il contribuente tiene un comportamento coerente con il regime: versa l’imposta sostitutiva alle scadenze, indica i redditi nella dichiarazione, non aggiorna il canone all’ISTAT.
Detto questo, nella pratica DokiCasa consigliamo di comunicare comunque la proroga, per due motivi operativi:
- se in futuro serve registrare un subentro (cambio di un conduttore) o un recesso, l’Agenzia delle Entrate non accetta l’adempimento se il contratto risulta scaduto: una proroga non comunicata può bloccare operazioni successive
- l’allineamento tra durata effettiva del contratto e posizione fiscale evita ambiguità in caso di controllo o di passaggio di immobile (vendita, successione)
Il costo è zero (in cedolare la comunicazione non comporta versamenti) e la pratica si chiude in pochi minuti. Vale la pena farla.
Tempi e modalità di comunicazione all’inquilino
La proroga è anche un momento contrattuale, non solo fiscale. Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di prorogare nei termini previsti dal contratto, in genere con raccomandata o PEC sei mesi prima della scadenza. Se nessuna delle parti disdice, il contratto si proroga automaticamente nei termini di legge (per il 4+4 si rinnova di 4 anni; per il 3+2 si rinnova di 2 anni).
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate viene dopo: si fa entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario, indicando la nuova data di fine. Se hai dubbi sui tempi o sulla forma della comunicazione all’inquilino, parla con un nostro consulente attraverso la pagina contatti: in dieci minuti capiamo se la proroga è automatica o se serve un atto formale.
DokiCasa gestisce oltre 10.000 pratiche al mese tra registrazioni, prorogh e adempimenti accessori, per oltre 50.000 utenti tra privati, professionisti e agenzie. La proroga in cedolare è una delle pratiche più ricorrenti: la chiudiamo con presa in carico online e ricevuta dell’Agenzia delle Entrate.
- La proroga del contratto in cedolare va comunicata con modello RLI
- Sulla proroga in cedolare non si paga l’imposta di registro proporzionale
- Conviene comunicare la proroga anche se non più obbligatoria per legge
Le domande sulla proroga in cedolare secca
Sulla proroga di un contratto in cedolare secca devo pagare l’imposta di registro?
No. Una delle caratteristiche centrali del regime di cedolare secca è la sostituzione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo con un’imposta sostitutiva calcolata sul canone (21% per il canone libero, 10% per il canone concordato). Il principio vale anche al momento della proroga: non c’è imposta di registro proporzionale da versare, indipendentemente dalla durata della proroga. Resta dovuta solo l’imposta sostitutiva calcolata di anno in anno sul canone percepito.
La comunicazione della proroga è ancora obbligatoria nel 2026?
Dopo il Decreto Crescita 2019 (DL 34/2019, art. 3-bis) la mancata comunicazione non comporta più la sanzione automatica di 100 euro. L’opzione cedolare resta valida per la proroga se il contribuente tiene un comportamento coerente con il regime, secondo l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate. In pratica, però, comunicare la proroga con modello RLI è la scelta corretta: allinea la posizione fiscale alla durata effettiva del contratto ed evita problemi se in futuro serve registrare un subentro, una risoluzione anticipata o una variazione del canone.
Con quale modello si comunica la proroga del contratto in cedolare?
Si usa il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, lo stesso modulo della prima registrazione del contratto. Va presentato telematicamente attraverso i servizi online dell’Agenzia entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario. Sull’RLI si indicano gli estremi della registrazione iniziale (anno, numero, ufficio), la nuova durata, la data di fine della proroga e la conferma esplicita o la revoca dell’opzione cedolare. La trasmissione può essere fatta dal locatore, da un intermediario abilitato o tramite servizio di registrazione delegato.
Posso revocare la cedolare al momento della proroga e tornare al regime ordinario?
Sì. La proroga è uno dei momenti in cui il locatore può modificare il regime fiscale. Compilando il modello RLI si può indicare la revoca dell’opzione cedolare per il periodo di proroga: il contratto rientra così nel regime IRPEF ordinario con imposta di registro proporzionale (2% del canone annuo) e l’eventuale adeguamento ISTAT del canone torna ammissibile. La scelta va valutata in base allo scaglione IRPEF del proprietario, al tipo di contratto e alla politica sui canoni: in alcuni casi il regime ordinario torna conveniente, in altri la cedolare resta la scelta migliore.
Cosa succede se non comunico la proroga e poi devo registrare un recesso o un subentro?
L’Agenzia delle Entrate considera scaduto il contratto alla data originaria di fine, se non risulta una proroga formalmente registrata. Questo crea un problema operativo: subentri, recessi, variazioni di canone vengono respinti perché si riferiscono a un contratto formalmente concluso. Per regolarizzare bisogna comunicare la proroga in via tardiva e poi presentare l’adempimento desiderato, con un doppio passaggio. È la ragione principale per cui consigliamo di comunicare sempre la proroga, anche se non più obbligatoria a pena di sanzione: il costo è zero e si evitano blocchi futuri.
Quanto tempo prima della scadenza devo avvisare l’inquilino della proroga?
La regola generale prevede una comunicazione almeno sei mesi prima della scadenza, per raccomandata o PEC, soprattutto nel caso in cui una delle parti voglia disdire o modificare condizioni essenziali. Se nessuno disdice nei termini, la proroga è automatica nei limiti di legge: il contratto 4+4 si proroga di altri 4 anni; il contratto 3+2 in canone concordato si rinnova di 2 anni. La comunicazione all’Agenzia delle Entrate, separata dalla comunicazione all’inquilino, va fatta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario. I due adempimenti viaggiano in parallelo: uno civilistico (verso il conduttore), uno fiscale (verso l’Agenzia).
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