Preliminare di compravendita tra privati 2026: modello PDF e 7 errori da evitare

Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, comunemente chiamato “compromesso”, è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo di vendita immobiliare. È disciplinato dall’articolo 1351 del Codice Civile, che impone una regola fondamentale: il preliminare deve essere redatto nella stessa forma prevista per il contratto definitivo. Per gli immobili significa, sempre, forma scritta a pena di nullità.

Il compromesso non trasferisce la proprietà. Crea un obbligo: chi firma si vincola a comprare o a vendere a determinate condizioni, entro una data prestabilita. Il trasferimento effettivo della proprietà avviene solo con il rogito notarile, che richiama il preliminare e ne formalizza l’esecuzione.

Tra privati il preliminare ha tre funzioni concrete: blocca il prezzo, fissa i tempi del rogito e regola le tutele in caso di inadempimento. Per questo motivo non va trattato come un documento di cortesia: è il perimetro giuridico dell’intera operazione.

Riferimento normativo: art. 1351 c.c.; per gli effetti sul prezzo e sulla caparra, artt. 1385 e 1386 c.c. Verificare con un professionista in caso di clausole non standard.

Cosa deve contenere obbligatoriamente

Un preliminare di compravendita immobiliare valido deve indicare con precisione tutti gli elementi che il rogito andrà poi a riprodurre. Le voci essenziali sono otto.

1. Le parti. Generalità complete di venditore e acquirente: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza. Se uno dei due è coniugato, va specificato il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni), perché incide sui poteri di disposizione del bene.

2. L’immobile. Descrizione catastale completa: comune, via, numero civico, piano, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita. Vanno indicate anche le pertinenze (cantina, box, posto auto) con i rispettivi dati catastali. Se manca un solo dato identificativo, il preliminare può diventare contestabile.

3. Il prezzo. Importo totale espresso in cifre e in lettere, modalità di pagamento (bonifico, assegno circolare), tempistiche dei versamenti, eventuale subentro in un mutuo esistente.

4. La caparra. Importo, natura (confirmatoria o penitenziale: vedi sezione errori), modalità di consegna, destinazione in caso di rogito andato a buon fine (di norma viene imputata al prezzo).

5. I termini. Data entro cui le parti si impegnano a stipulare il definitivo davanti al notaio. La data deve essere certa, anche se può essere prorogata per accordo scritto tra le parti.

6. Le garanzie del venditore. Dichiarazioni su libertà del bene da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli; conformità urbanistica e catastale; consegna di APE (Attestato di Prestazione Energetica) e certificazioni impianti.

7. Le condizioni risolutive o sospensive. La più frequente è la concessione del mutuo all’acquirente: se la banca non eroga il finanziamento entro una data, il preliminare si risolve e la caparra torna all’acquirente.

8. La ripartizione dei costi. Spese notarili, imposte, eventuali oneri condominiali pregressi.

Un preliminare ben fatto chiude tutti questi otto punti senza ambiguità. Un preliminare incompleto è una porta aperta a controversie.

Modello PDF di preliminare compravendita tra privati: scaricalo qui

DokiCasa mette a disposizione un modello scaricabile di preliminare di compravendita tra privati, costruito da professionisti e aggiornato alla normativa 2026. Il modello include tutte le otto sezioni descritte sopra, con clausole standard pronte all’uso e note esplicative a margine sui punti più sensibili (caparra, condizioni sospensive, termini di consegna).

Il modello DokiCasa è pensato per la compravendita tra privati senza intermediazione di agenzia. Funziona come fac simile editabile: lo apri, lo compili con i dati delle parti e dell’immobile, lo stampi e lo firmi in tante copie quante sono le parti più una per la registrazione.

Attenzione: un modello, per quanto curato, resta uno strumento generale. Se la tua operazione ha elementi particolari (immobile in costruzione, vendita con riserva di proprietà, presenza di abusi edilizi sanati o sanabili, immobile gravato da diritti di terzi), fai sempre rivedere il testo a un notaio o a un avvocato prima della firma.

Scarica il modello DokiCasa di preliminare di compravendita immobiliare

7 errori comuni da evitare nel compromesso

Ecco gli errori che vediamo ripetersi più spesso nei preliminari firmati tra privati senza assistenza qualificata.

1. Confondere caparra confirmatoria e caparra penitenziale

È l’errore numero uno. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una garanzia rafforzata: se l’acquirente non firma il rogito, il venditore trattiene la caparra; se il venditore si tira indietro, restituisce il doppio della caparra all’acquirente. La parte non inadempiente può comunque scegliere di chiedere l’esecuzione del contratto in giudizio.

La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) funziona come prezzo del recesso: chiunque delle due parti può sfilarsi pagando la caparra (o il doppio se è il venditore). Non c’è inadempimento, c’è solo un diritto di recesso pagato.

Nella pratica, salvo accordi specifici, conviene quasi sempre la caparra confirmatoria, perché tutela meglio chi resta in buona fede. Scrivere “caparra” senza specificarne la natura crea ambiguità: in caso di contenzioso un giudice dovrà ricostruire la volontà delle parti.

2. Descrizione catastale incompleta

Un compromesso che identifica l’immobile solo con l’indirizzo è uno dei vizi più frequenti. Servono foglio, particella, subalterno, categoria. Senza dati catastali completi non è possibile registrare il preliminare presso l’Agenzia delle Entrate, né procedere a una trascrizione. Inoltre, se al rogito emergesse una discordanza tra dati di fatto e dati catastali, l’acquirente avrebbe ragione di pretendere la regolarizzazione a carico del venditore.

3. Non verificare la conformità urbanistica e catastale

Prima di firmare il preliminare, l’acquirente dovrebbe chiedere visure catastali aggiornate e, se possibile, copia dei titoli edilizi (concessione, permesso di costruire, SCIA, condono). Difformità non sanabili possono rendere l’immobile invendibile o farne crollare il valore. Inserire in compromesso una clausola che vincola il venditore a consegnare l’immobile “conforme alle risultanze catastali e urbanistiche” tutela l’acquirente fino al rogito.

Se vuoi un parere preliminare sul valore di mercato, dai un’occhiata a come funziona una stima immobiliare prima di chiudere il prezzo.

4. Termini per il rogito troppo vaghi

Scrivere “entro 6 mesi” senza indicare una data certa è un errore. La data deve essere puntuale: “entro il 30 settembre 2026”. Se manca un termine certo, e l’altra parte tarda, dovrai mettere in mora con raccomandata e attendere altri 15 giorni prima di poter agire. Una data certa rende ogni eventuale azione molto più rapida.

5. Dimenticare la condizione sospensiva del mutuo

L’acquirente che compra con mutuo deve sempre inserire una condizione sospensiva: “il presente preliminare è subordinato alla concessione, entro il [data], di un mutuo di importo non inferiore a [importo] a favore dell’acquirente”. Se la banca non eroga, il preliminare si risolve e la caparra torna all’acquirente. Senza questa clausola, l’acquirente rischia di perdere la caparra per un evento che non dipende da lui.

6. Non registrare e non trascrivere

Il preliminare non registrato è valido tra le parti ma non è opponibile ai terzi. Se il venditore vende a un secondo acquirente che trascrive prima, il primo acquirente perde l’immobile (gli resta solo l’azione di risarcimento). La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.) è la tutela più forte: dura tre anni dalla data del preliminare e blocca la possibilità di vendite parallele.

La trascrizione richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. La registrazione fiscale presso l’Agenzia delle Entrate è invece obbligatoria per legge entro 30 giorni dalla firma o dalla data certa. Approfondiremo nella prossima sezione.

7. Saldare in contanti o senza tracciabilità

Tutti i pagamenti tra le parti devono essere tracciabili (bonifico bancario, assegno circolare). Il limite all’uso del contante per pagamenti tra privati è fissato dalla normativa antiriciclaggio e va verificato alla data dell’operazione, ma in pratica nessuna caparra significativa va mai pagata in contanti. La tracciabilità protegge entrambe le parti: chi paga ha prova del versamento, chi riceve ha prova di averlo dichiarato.

Registrazione e trascrizione del preliminare: quando conviene

La registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 30 giorni dalla firma (DPR 131/86, art. 10). Vale per ogni preliminare scritto, anche se redatto come scrittura privata semplice tra privati. La registrazione assolve un obbligo fiscale e dà data certa al documento, ma non lo rende opponibile ai terzi.

La trascrizione, prevista dall’art. 2645-bis del Codice Civile, è un passaggio aggiuntivo e facoltativo: richiede l’intervento del notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e iscrive il preliminare nei registri immobiliari della Conservatoria. Una volta trascritto, il preliminare prevale su qualunque atto trascritto successivamente e da diritto, in caso di inadempimento del venditore, a un privilegio sull’immobile per il recupero delle somme versate.

Quando conviene trascrivere? Sempre, se l’importo della caparra è significativo (oltre il 10-15% del prezzo), se il rogito è previsto a distanza di molti mesi, se vendi o compri da soggetti di cui non hai piena fiducia, se nell’operazione c’è un anticipo importante sul prezzo. Il costo della trascrizione è marginale rispetto al rischio di perdere caparra e immobile.

Per i dettagli operativi sulla procedura di registrazione (modello RAP, ravvedimento, scadenze) trovi una guida dedicata su DokiCasa nella sezione registrazione del preliminare.

Riferimenti normativi: DPR 131/86 art. 10 (registrazione); art. 2645-bis c.c. (trascrizione). Aggiornamenti recenti vanno verificati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Costi del preliminare: imposta di registro, bollo, notaio

I costi della registrazione del preliminare sono fissati dalla Tariffa Parte I allegata al DPR 131/86. Le voci principali sono tre.

Imposta di registro fissa: 200 euro, dovuta in ogni caso a prescindere dal valore del contratto.

Imposta di registro proporzionale: si applica a caparre e acconti versati al momento del preliminare.

• Sulla caparra confirmatoria: 0,50% dell’importo
• Sugli acconti sul prezzo: 3% dell’importo (per immobili soggetti a imposta di registro al rogito; 1% se soggetti a IVA)

Quanto pagato in fase di preliminare viene scomputato dall’imposta dovuta al rogito definitivo. Non è un costo aggiuntivo, è un anticipo.

Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o ogni 100 righe del contratto, da apporre all’atto della registrazione.

Notaio: solo se scegli di trascrivere il preliminare. Il costo varia in base al valore dell’operazione e alla complessità; orientativamente si parte da 800-1.500 euro per la trascrizione di un preliminare standard. Verifica direttamente sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato per trovare un professionista nella tua zona.

Per stimare in pochi secondi quanto pagherai di imposta di registro e bollo sul tuo preliminare puoi usare il calcolatore imposta preliminare di DokiCasa: inserisci prezzo, caparra confirmatoria e acconti e ottieni l’importo esatto.

Disclaimer: gli importi indicati riflettono la normativa fiscale vigente. Variazioni periodiche sono possibili: verifica sempre prima della registrazione, anche con un commercialista o direttamente con l’Agenzia delle Entrate.