Affitti under 35: cedolare secca all’1% con la Manovra 2027

Tra le novità della Manovra 2027 c’è una misura pensata per chi affitta casa ai giovani: una cedolare secca ridotta all’1% sui contratti a canone concordato quando l’inquilino ha fino a 35 anni. È un’agevolazione mirata, diversa dall’aliquota ordinaria, che tocca da vicino proprietari, agenzie e ragazzi under 35 in cerca di casa.

In questo articolo ci concentriamo solo su questo angolo specifico. Per il quadro completo della riforma rimandiamo alla guida completa alla cedolare 2027 sul canone concordato.

Cosa cambierebbe per gli affitti ai giovani

Oggi un contratto a canone concordato con cedolare secca sconta un’aliquota del 10%. Il DDL prevede due novità: una nuova aliquota ordinaria al 5% per il concordato e, per i contratti con inquilino under 35, una cedolare agevolata all’1%. La decorrenza sarebbe dal 2027.

Chi è l’inquilino “under 35” e come conta l’età

Il punto chiave, spesso frainteso: conta l’età dell’inquilino (conduttore), non del proprietario. L’agevolazione si applicherebbe quando chi prende in affitto ha un’età non superiore a 35 anni alla firma del contratto. In base al testo attuale non è previsto alcun tetto di reddito: non serve che l’inquilino rientri in una fascia ISEE o dimostri un reddito massimo.

Significa che un proprietario di qualsiasi età può beneficiare dell’1% se decide di affittare a un giovane con contratto a canone concordato. È un incentivo pensato per far incontrare l’offerta di case e la domanda abitativa dei più giovani.

Quanto si risparmierebbe davvero

Un esempio puramente illustrativo. Su un canone annuo di 7.200 euro (600 euro al mese):

• con il 10% di oggi l’imposta sarebbe di 720 euro l’anno;
• con l’1% previsto per gli under 35, l’imposta scenderebbe a 72 euro l’anno.

Il risparmio sarebbe quindi di circa 648 euro l’anno. Resta una stima: l’importo reale dipende dal canone effettivo concordato e dal testo definitivo della norma.

Le condizioni del canone concordato restano

L’1% non è un bonus a sé stante: si innesta sulle regole del canone concordato previsto dalla Legge 431/1998. Per accedervi servono comunque:

• un canone che rientri nelle forchette dell’accordo territoriale del Comune di riferimento;
• l’attestazione di rispondenza, di norma rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo;
• la corretta registrazione del contratto di locazione.

Senza questi requisiti non si parla di canone concordato e, di conseguenza, non si accede né al 5% né all’1%.

Il nodo dei contratti con più intestatari

C’è un punto ancora aperto, che il testo definitivo dovrebbe chiarire: cosa succede se il contratto ha più co-intestatari di età diverse, ad esempio due coinquilini di cui uno under 35 e uno over 35. In questi casi non è chiaro se l’1% si applichi all’intero canone, solo alla quota del conduttore under 35 o se decada del tutto. Finché non esce il testo definitivo, meglio non dare nulla per scontato e verificare con un professionista.

Cosa fare adesso

Trattandosi di un DDL, oggi non si firma ancora nulla “all’1%”. Ha però senso prepararsi:

• Proprietari: valutare già ora la strada del canone concordato, così da essere pronti a sfruttare l’agevolazione dal 2027 se la misura passerà.
• Agenzie: informare i clienti senza promettere certezze, segnalando che la misura è in discussione e che l’età dell’inquilino diventa un dato rilevante in fase di matching.
• Inquilini under 35: chiedere al proprietario la disponibilità a un contratto a canone concordato, che resta conveniente anche a prescindere dall’1%.

Domande frequenti

Chi è considerato “under 35” ai fini dell’agevolazione?

L’inquilino (conduttore) con età non superiore a 35 anni alla firma del contratto. Conta l’età dell’inquilino, non quella del proprietario. In base al testo attuale non è previsto alcun tetto di reddito.

Conta l’età alla firma o per tutta la durata del contratto?

Secondo quanto previsto dal DDL conterebbe l’età al momento della firma del contratto. È comunque un aspetto da confermare con il testo definitivo.

Cosa succede se durante il contratto l’inquilino compie 36 anni?

Poiché il requisito sarebbe riferito al momento della firma, il compimento dei 36 anni in corso di contratto non dovrebbe far decadere l’agevolazione già riconosciuta. Anche questo punto va verificato con la norma definitiva.

Vale anche per gli studenti fuori sede?

La misura è legata al canone concordato e all’età dell’inquilino, non alla condizione di studente. Se il contratto è a canone concordato e l’inquilino è under 35, l’agevolazione dovrebbe applicarsi. Attenzione però ai contratti transitori per studenti universitari, che seguono regole proprie: vanno valutati caso per caso.

Serve l’attestazione di rispondenza?

Sì. Per il canone concordato servono il rispetto delle forchette dell’accordo territoriale e, di norma, l’attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie. Senza queste condizioni non si accede alla cedolare agevolata.

Come funziona con più inquilini di età diverse?

È il principale punto aperto. Per i contratti con più co-intestatari, uno under e uno over 35, il testo definitivo dovrà chiarire se e come si applichi l’1%. Per ora meglio attendere la norma e confrontarsi con un commercialista.