Cedolare secca canone concordato 2027: al 5% e 1% under 35

La bozza della Manovra 2027 porta una delle novità più attese da chi affitta casa: la cedolare secca sul canone concordato scenderebbe dal 10% al 5%, con un’aliquota ancora più bassa, all’1%, quando l’inquilino ha un’età non superiore a 35 anni alla firma del contratto. In questa guida la Redazione di DokiCasa spiega, passo per passo, cosa cambierebbe, chi ne beneficia, quanto si risparmia e come muoversi fin da ora, senza anticipare decisioni che spettano al Parlamento.

Cosa cambia con la Manovra 2027

Oggi chi sceglie la cedolare secca su un contratto a canone concordato paga un’imposta sostitutiva del 10% sul canone annuo. Il DDL di Bilancio 2027 prevede due interventi:

• l’aliquota ordinaria sul canone concordato scenderebbe dal 10% al 5%;
• per i contratti in cui l’inquilino ha fino a 35 anni al momento della firma, l’aliquota sarebbe dell’1%.

Per avere un termine di paragone: la cedolare sul mercato libero resta al 21%, mentre quella sul canone concordato è oggi al 10%. Se la misura venisse confermata, il canone concordato diventerebbe quindi ancora più conveniente rispetto a oggi e al libero. La decorrenza indicata è dal 2027.

Chi ne beneficia

La misura è trasversale e interessa più soggetti del mercato della locazione:

• Proprietari privati: pagherebbero meno imposte sui canoni, con un incentivo diretto a scegliere il concordato.
• Professionisti e amministratori: avrebbero un argomento concreto per orientare i clienti verso contratti a canone calmierato.
• Agenzie immobiliari: potrebbero valorizzare il concordato come leva fiscale, soprattutto verso inquilini giovani.

Un punto da tenere a mente: al momento non sono previsti tetti o massimali di reddito per accedere alle nuove aliquote. Il beneficio, nella versione attuale del DDL, dipenderebbe quindi dal tipo di contratto e dall’età dell’inquilino, non dalla situazione economica delle parti.

Quanto si risparmia: gli esempi

Vediamo l’effetto su un canone annuo di 7.200 €. Si tratta di stime illustrative, utili a capire l’ordine di grandezza del risparmio.

In sintesi: passando dal 10% al 5% il prelievo si dimezzerebbe (da 720 a 360 €), mentre con l’aliquota all’1% per l’inquilino under 35 scenderebbe a 72 €, con un risparmio stimato di circa 648 € l’anno rispetto a oggi. Su contratti pluriennali il beneficio cumulato diventa significativo.

Requisiti e condizioni del canone concordato

Le nuove aliquote si applicherebbero solo ai contratti a canone concordato, che restano soggetti alle condizioni generali della Legge 431/1998. In particolare:

• il canone deve rientrare nelle forchette dell’accordo territoriale del Comune in cui si trova l’immobile;
• serve l’attestazione di rispondenza, rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, che certifica la corretta applicazione dei parametri;
• il contratto va regolarmente registrato. Su questo passaggio può aiutarti la nostra guida alla registrazione del contratto di locazione.

Per l’aliquota all’1% il requisito aggiuntivo sarebbe l’età dell’inquilino, non superiore a 35 anni alla firma. Conta l’età del conduttore, cioè di chi prende in affitto, e non quella del proprietario.

Cosa non è ancora deciso

Trattandosi di un DDL, diversi aspetti operativi vanno ancora chiariti nel testo definitivo. Tra i punti aperti:

• come si applicherebbe l’1% ai contratti con più inquilini co-intestatari di età diverse (ad esempio due coinquilini, uno sotto e uno sopra i 35 anni);
• le regole operative e le eventuali istruzioni dell’Agenzia delle Entrate;
• la conferma di assenza di tetti di reddito, che oggi non sono previsti ma potrebbero essere introdotti in sede parlamentare.

Come muoversi in pratica

In attesa dell’approvazione definitiva, ecco i passi utili per farsi trovare pronti:

1. Verifica il regime attuale: controlla se i tuoi contratti sono già a canone concordato o a canone libero.
2. Controlla i parametri del Comune: assicurati che il canone rientri nelle forchette dell’accordo territoriale.
3. Prepara l’attestazione di rispondenza, indispensabile per il concordato e per la cedolare agevolata.
4. Valuta l’età dell’inquilino: se è under 35, tieni presente la possibile aliquota all’1%.
5. Confrontati con un professionista appena il testo sarà definitivo, prima di modificare o rinnovare i contratti.

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Approfondimenti per target

• Privati e proprietari: guida al canone concordato, forchette e attestazione.
• Professionisti e agenzie: come gestire la registrazione del contratto di locazione in modo corretto.
• Affittare a un inquilino under 35: approfondisci nella guida dedicata agli affitti under 35 con cedolare all’1%.

Domande frequenti

Quanto si risparmia con la cedolare al 5%?

Su un canone annuo di 7.200 €, l’imposta passerebbe da 720 € (con l’attuale 10%) a 360 € (con il 5% previsto): circa 360 € di risparmio all’anno. È una stima illustrativa e il valore cresce in proporzione a canoni più alti. La misura è ancora un DDL, non è legge.

Chi ha diritto all’aliquota dell’1%?

Secondo il DDL, l’1% spetterebbe ai contratti a canone concordato in cui l’inquilino ha un’età non superiore a 35 anni al momento della firma. Sullo stesso canone di 7.200 € l’imposta sarebbe di 72 €, con un risparmio stimato di circa 648 € l’anno rispetto a oggi.

Conta l’età dell’inquilino o del proprietario?

Conta l’età dell’inquilino (il conduttore), cioè di chi prende in affitto l’immobile. L’età del proprietario non rileva. Resta da chiarire nel testo definitivo come si applichi la regola ai contratti con più inquilini co-intestatari di età diverse.

Da quando partirebbe la nuova cedolare?

La decorrenza indicata è dal 2027. Attenzione però: il disegno di legge di Bilancio è stato approvato in Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, ma deve ancora passare in Parlamento entro fine 2026. Fino all’approvazione definitiva nulla è certo.

Cosa non è ancora deciso?

Restano aperti alcuni punti operativi: la gestione dell’1% nei contratti con più inquilini di età diverse, le regole applicative e le eventuali istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, e la conferma dell’assenza di tetti di reddito, oggi non previsti. Il testo definitivo potrebbe modificarli.

Serve l’attestazione di rispondenza?

Sì. Per il canone concordato restano valide le condizioni della L. 431/1998: canone entro le forchette dell’accordo territoriale del Comune e attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie. Senza questi requisiti non si accede alla cedolare agevolata.